夫妻一方将共同房屋赠与父母配偶知情后起诉无效案例

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某鑫向本院提出诉讼请求：1、确认吴某兰与周某君就北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）于2018年7月4日签订的赠与协议无效；2、判令周某君协助恢复该房屋产权登记至吴某兰名下。

事实和理由：我与吴某兰1982年4月22日登记结婚，系夫妻关系。婚后共有一号房屋一处，双方之间的离婚案件正在审理中。吴某兰于2018年10月10日背着我将一号房屋赠与其母亲周某君，并进行了房屋产权的变更登记手续，这严重地侵犯了我的财产权利。

一号房屋为我与吴某兰的共有财产，任何一方不得擅自处分。且我与吴某兰正在进行离婚诉讼，吴某兰、周某君明知上述情形，但依然背着我擅自将房屋赠与，侵犯了我的财产权利，是违反法律的行为，是无效的。故诉至贵院。

被告辩称

吴某兰、周某君辩称，不同意对方诉讼请求。陈某鑫所述事实不属实，吴某兰一直照顾双方父母，陈某琪作为陈某鑫女儿，因需要照顾原被告三人，无固定工作。陈某鑫将房屋赠与给女儿是其真实意思表示，吴某兰基于双方的共同意愿将房屋过户给周某君，周某君随后做了公证遗嘱，两被告签订的合同是为了履行原来的赠与合同，不存在恶意串通。

陈某鑫单方撤销个人赠与不影响吴某兰赠与自己占有的份额，依据民法典规定，吴某兰属于有权处分，即使合同部分无效，不影响整个合同的效力。陈某鑫的撤销行为不直接导致两被告的合同效力。对方第三项诉讼请求不应由两被告及第三人承担。我们当时也没有要卖房子，保全是对方自愿的行为，与我们无关。我们是为了保护自己的房屋，陈某鑫是要把自己的房屋给第三者。

陈某琪述称，吴某兰一直在家里照顾我的爷爷奶奶。2009年开始陈某鑫以各种理由转移夫妻财产。2012年卖了A号房屋，价值210万元，2015年卖了B号房屋，价值220万元，以上房款均被陈某鑫转移出去，还包括几百万的房款，现在陈某鑫已经给第三者买了一套房屋，收入也都给了第三者。从我记事起，陈某鑫就说要把财产都留给我。

2017年的时候说要把北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）及一号房屋都过户到我名下，怕我以后结婚再给我就不是婚前财产了，二号房屋的税款让我先垫付，之后再补给我。陈某鑫表示把家里剩下的财产都给我，还给我写了协议。

法院查明

陈某鑫与吴某兰系夫妻，陈某琪是二人之女。周某君系吴某兰之母。

一号房屋系陈某鑫与吴某兰的夫妻共同财产，原登记在吴某兰名下。

2018年7月4日，吴某兰与周某君签订赠与协议，约定：吴某兰自愿将一号房屋100%份额无偿赠与给母亲周某君，受赠人周某君接受赠与。2018年10月10日，双方办理了房屋产权的变更登记手续，现涉案房屋登记在周某君名下，周某君亦签署声明：本人周某君已知晓一号房屋的不动产己设立异议登记，并同意在含有异议登记的情况下办理赠与手续，自愿承担带有异议登记办理转移登记的风险及相应责任，申请继续办理相关手续。

陈某鑫主张吴某兰在未告知其的情况下将夫妻共同财产过户给其母亲周某君，系无权处分，吴某兰与周某君签订的赠与合同应属无效。吴某兰表示陈某鑫对此知情，因为陈某鑫已经将其在涉案房屋中的份额过户给其女儿陈某琪，并签订了赠与协议，吴某兰也完全同意将自己在房屋中份额赠与陈某琪，故涉案房屋实际的所有权人为陈某琪。因陈某琪名下已经有房屋且未婚，故按照政策不能再行过户涉案房屋，故暂时将该房屋先过户至周某君名下，周某君只是代陈某琪持有涉案房屋。

为此，吴某兰与周某君向本院提供了两份协议，一份是陈某琪与陈某鑫于2018年7月4日签署的房屋赠与协议书，主要内容为：我陈某鑫，自愿将一号房屋和二号房屋两套赠与我的亲女儿陈某琪，陈某鑫在赠与人处签名、书写年月日及本人同意字样，并按有手印。

另一份是陈某琪与周某君于2018年7月4日签署的房屋赠与协议，主要内容为：l、鉴于赠与人从陈某鑫处获赠两套房产中的各百分之五十的份额，一套为二号房屋（该套房产已经过户到陈某琪名下），另一套为一号房屋。由于北京市房屋限购的政策原因，未婚者名下只能有一套房产（陈某琪现为未婚），同时由于陈某琪之父陈某鑫与其母吴某兰目前正在进行离婚诉讼，为避免其他人得到此房产，所以陈某琪自愿将一号房屋转赠给受赠人周某君。受赠人周某君同意接受赠与。

2、因上述房产登记在吴某兰名下，直接由吴某兰以直系亲属间赠与过户的方式过户登记到周某君名下。3、在购房政策允许时或陈某琪结婚时，周某君同意即时将该房产再次过户登记到陈某琪名下。4、考虑到周某君年事已高，如果在其生前未能出现本协议第3条的情形，周某君同意将该房屋遗赠给陈某琪，陈某琪为唯一受遗赠人，周某君身故后该房产归陈某琪一人所有。5、有关房屋过户等产生的一切费用由陈某琪承担。

陈某鑫称对上述陈某琪与周某君的房屋赠与协议不知情，但认可其与陈某琪签订的赠与协议的真实性，表示签订该赠与协议是因为陈某琪在派出所说对其进行照顾，且让吴某兰与其离婚，其才签字同意将房产赠与给陈某琪，但陈某琪后来并未对其照顾，吴某兰也未同意离婚。

陈某琪称上述其签署的两份赠与协议真实。

庭审中，二被告提交周某君的遗嘱证及遗嘱，写明：周某君决定将一号房屋遗赠给其外孙女陈某琪，为陈某琪个人所有，落款时间为2018年10月10日，落款处有周某君及陈某琪签名，并写明“我接受上述遗赠”。二被告提交陈某琪的存款明细，证明陈某鑫曾向其转账过户费用。陈某琪提交光盘及照片佐证陈某鑫与第三者同居事实。陈某鑫对此均不予认可。

另查，陈某鑫已另案起诉陈某琪，要求撤销其与陈某琪签订的上述赠与协议，本院判决，撤销陈某鑫与陈某琪于2018年7月4日就一号房屋签订的房屋赠与协议书。陈某琪不服提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

再查，陈某琪现实际居住使用一号房屋。陈某鑫与吴某兰正在离婚诉讼中。

裁判结果

一、确认吴某兰与周某君就北京市海淀区一号房屋签订的赠与协议无效；

二、周某君于本判决生效后7日内协助将北京市海淀区一号房屋产权变更登记至吴某兰名下；

三、驳回陈某鑫的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据查明，一号房屋原登记在吴某兰名下，系陈某鑫与吴某兰的夫妻共同财产，吴某兰基于陈某鑫与陈某琪签署的房屋赠与协议以及其个人意愿，与其母周某君签订赠与协议，将一号房屋全部份额赠与周某君，并办理房屋过户手续，周某君又与陈某琪签订房屋赠与协议及订立遗嘱。现生效判决已撤销陈某鑫与陈某琪就一号房屋签订的房屋赠与协议书，吴某兰将该房屋全部份额赠与周某君已失去权利基础，其将房屋全部份额赠与他人侵犯了陈某鑫的合法权益，故吴某兰与周某君就一号房屋于2018年7月4日签订的赠与协议应属无效。

因陈某鑫与吴某兰正进行离婚诉讼，尚未对该房屋进行分割，故一号房屋应恢复为夫妻共同财产的共有状态，周某君应协助恢复该房屋产权至吴某兰名下。