公司主张借员工名义代持房屋未有协议法院如何认定

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

A公司向本院提出诉讼请求：1、确认陈某杰和吴某明签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）无效；2、判令陈某杰、吴某明配合A公司将北京市通州区一号房屋过户至A公司名下。

事实和理由：2013年10月，A公司委托时任总经理刘某博负责在北京购买房屋事宜。2013年12月31日，A公司借用和E公司（以下简称“E公司”）做名义买房人，与北京C公司（以下简称“开发商”）签订《商品房预售合同》购买涉案房屋，并于当日支付购房款270万元。此后，因开发商建议以个人名义代持，故经刘某博好友王某兰介绍，最后决定以陈某杰名义代持。

2014年5月14日，E公司与开发商解除《商品房预售合同》。2014年6月2日，陈某杰作为A公司买房代持人与开发商签订《商品房预售合同》。A公司系涉案房屋的实际所有权人，涉案房屋付款包括房屋首付、契税、购房服务费等所有的费用均是由A公司支付，A公司每月偿还银行贷款。2015年1月，A公司派人去现场领取涉案房屋的全套钥匙等。时至今日，与涉案房屋有关的所有合同及材料原件均在A公司手中。

后涉案房屋登记在陈某杰名下，陈某杰领取了涉案房屋的房产证，A公司多次与其协商过户事宜，陈某杰表示已经将涉案房屋出售给吴某明。A公司认为陈某杰与吴某明恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，双方所签《合同》应属无效。故A公司请求法院确认陈某杰与吴某明签订的《合同》无效。

被告辩称

陈某杰辩称，一、陈某杰与A公司不存在借名买房的合同关系。1、陈某杰从未和A公司有过任何接触；2、A公司可以以其名义在北京购买房屋；3、A公司声称购买涉案房屋是为了将涉案房屋作为其拓展业务的办事处，显然不能成立；4、A公司声称2013年曾委托E公司购买涉案房屋，不能成立。

二、陈某杰不可能接受A公司委托借名购买涉案房屋。1、陈某杰没有代A公司持有涉案房屋的合理性；2、A公司从未和陈某杰提及借名购买涉案房屋。三、涉案房屋一直由陈某杰占有。四、A公司是从王某兰处拿到涉案房屋的合同、钥匙等。五、陈某杰和吴某明的合同是真实的，合法有效。综上，A公司所诉没有法律依据，请法院依法驳回。

吴某明辩称，涉案房屋是2017年吴某明通过中介机构联系购买的。因为对涉案房屋户型比较了解，所以当天就和陈某杰签订了《合同》，之后又全部支付了购房款项。吴某明认为与陈某杰建立合同关系就是普通的二手房买卖合同关系，整个交易过程都是中介公司帮助完成的，吴某明也支付了中介公司30多万元的中介费。在这次购买涉案房屋之前，吴某明根本不认识陈某杰，所以A公司诉称吴某明和陈某杰恶意串通损害其利益是不能成立的，不同意A公司的诉讼请求。

法院查明

坐落于北京市通州区一号房屋（涉案房屋）原登记在陈某杰名下。

2017年6月10日，陈某杰与吴某明签订《合同》，约定陈某杰将涉案房屋出售给吴某明，《合同》载明，第三条：“成交方式，出卖人与买受人通过北京中介公司居间介绍成交。。

2017年6月10日，陈某杰与吴某明签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1540万元，第一笔首付款为640万元，第二笔付款为680万元。此外，《补充协议》还约定了其他内容。

2017年7月4日，吴某明分七笔向陈某杰账户内付款640万元。

2017年7月5日，陈某杰分两笔向自己同一账户转入164万元。同日，陈某杰向涉案房屋贷款银行还清房屋贷款。交通银行北京市分行出具结清证明，内容包括，2017年7月5日，已还本金838万元，利息1105772.39元，贷款额度状态为结束。

2017年9月29日，吴某明给陈某杰账户转账680万元。

2017年9月30日，涉案房屋被过户登记至吴某明名下。

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

陈某杰与吴某明系通过中介公司进行涉案房屋买卖，交易时房屋登记在陈某杰名下，双方签订的《合同》、《补充协议》中约定的交易价格未畸低于市场价格，且双方房屋买卖款项已交付完毕，涉案房屋已变更登记在吴某明名下。虽《合同》、《补充协议》中存在对涉案房屋家具家电、装饰装修和配套设施等作价款项的约定，但该约定无法证实陈某杰、吴某明存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。

即本案中未发现存在当事人恶意串通或其他导致合同无效的情形。综上，A公司主张吴某明与陈某杰恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，其所举证据不能证明其主张，故其诉讼请求法院不予支持。

关于A公司的第二项诉讼请求，系以第一项诉讼请求得到支持为基础，A公司第一项诉讼请求法院不予支持，故第二项诉求无法实现，法院亦不予支持。