北京房产律师：委托他人办理交易，交易效力如何认定？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告马A诉称：2016年9月14日，马A及周B在M公司处签署了《房产交易合同》，约定马A购买周B坐落于A市一号房屋，建筑面积为131.36平方米的房屋，合同约定价款为2350000元，马A当日支付给被告定金200000元，合同约定2016年10月31日周B将涉诉房屋剩余银行贷款380000元还清。马A多次找到M公司询问继续履行合同的事宜，但M公司迟迟未给马A任何书面答复，现请求法院请求判决解除原、被告签订的《房产交易合同》。
 
被告辩称
被告周B辩称：马A给付定金是各方签订的《房产交易合同》生效的前提条件，依据该合同第八条约定，应在15日内履行合同的主要义务，如不履行，合同可以解除。马A并未按此项约定将定金在15日内给付周B，因此也具备本合同解除的条件，合同法第45条规定，附合同解除条件的合同自条件成就时失效，因此双方订立的房屋买卖合同现已失效，周B未与M公司签订过《速销出售定金收付书》，也未向M公司出具过收条，亦未授权任何人签署过上述文书，故该定金收付书对周B不产生约束力，周B与王C已经于2014年8月14日离婚，诉争房屋归被告周B所有。马A在购买涉诉房屋时其名下已经有四套房屋，A市政府于2017年4月对房屋进行限购调控禁止炒房行为，马A已丧失购房资格。
 
二．法院查明
依据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月14日，周B与马A以及M公司签订《房产交易合同》，约定马A向周B购买坐落于A市一号房屋，合同约定价款为2350000元。周B于2016年10月31日之前清偿涉诉房屋剩余贷款，马A、周B于2016年10月31日之前到房管部门签订《A市房产买卖协议》。后周B未在合同约定日期偿还涉诉房屋剩余贷款。王C与周B原是夫妻关系，2014年8月14日，二人在某某区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议书中约定涉诉房屋归周B所有。
M公司提交王C于2016年9月14日出具的《共有人同意出售声明》一份，主要内容为王C认可与周B未夫妻关系，其对于周B与马A签订的房产交易合同知晓并认可。M公司与马A均表示系签订合同当日，王C所签署，周B对此不予认可，表示其不知情，但结合M公司与马A双方陈述，本院确认王C于2016年9月14日出具该声明的事实；
2016年9月26日，M公司经办人员与王C录音中王C明确表示不愿再继续履行合同，且在签订合同第二天即已经提出要求解除合同，并表示其爱人跟其是一样的说法，其爱人回来后只能解除合同。周B对录音的真实性以及与本案关联性不予认可，认为无法确认录音中人员为王C，因王C拒不到庭应诉，虽无法直接与其本人核实或进行相关鉴定，但本院结合录音时间以及全部内容，对王C与经办人员电话联系涉诉房屋出售事宜，明确表示不再继续履行合同的事实予以确认；
马A以及M公司表示2016年11月11日，马A出具了一份《催告函》，后由工作人员送至涉诉房屋，由王C本人收取。对此，周B不予认可，表示其未收到催告函，本院结合催告函内容以及工作人员与马A之间微信记录，确认M公司工作人员向周B送达该催告函的事实。
 
三．法院判决
解除原告马A与被告周B、被告H公司签订的关于坐落于A市一号房屋的《房产交易合同》。
 

1. 律师点评

马A与周B以及M公司签订《房产交易合同》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依照合同履行义务。依据《房产交易合同》约定，周B应于2016年10月31日之前清偿涉诉房屋剩余贷款，但其未按期履行该义务，致使在合同约定的期限内涉诉房屋不具备交易条件，经马A催告后，周B仍拒绝履行义务，构成根本违约。被告表示愿意将其所收取的定金200000元返还给马A，周B作为根本违约一方，应承担相应违约责任，马A主张的违约金数额均系依据合同违约责任的约定计算得出，结合合同实际履行情况及我市房地产市场实际情况，该项主张并未超过马A的实际损失，应予支持。
对周B提出《速销出售定金收付书》非其委托王C签订，不认可其效力，马A未按合同约定期限交付定金，其有权解除合同一节，《速销出售定金收付书》是否有效并不影响本案《房产交易合同》的效力及该合同的履行，交付定金也不是《房产交易合同》的生效要件；而依据交易习惯，马A是不掌握周B的联系电话更不可能掌握周B的银行账户，依据马A提交的证据，可以证明马A按期将定金交付M公司，应认定其已经依照合同完成了交付定金的义务；就定金未领取责任的原因，周B与M公司各执一词，但依据合同约定，如周B未按期收到定金，其应向马A及M公司催告，超过合理期限后才能行使解除合同的权利，现结合周B提交的证据，无法证明其履行了相应的催告义务及具备解除合同的形式要件，其拒绝履行合同的行为缺乏法律依据，应认定为根本违约。
王C不是本案《房产交易合同》的合同相对方，马A向其主张权利，缺乏事实和法律依据。本案合同不能履行的原因是周B根本违约，马A要求M公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据。