北京房产律师：未解除房产抵押，是否可以解除交易？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：2016年11月19日，陈A作为买方和王B作为卖方、第三人M公司作为居间方签订《房产交易合同》一份，约定：王B自愿将合同项下的坐落于A市一号房屋，建筑面积为92.11平方米的房屋出售给陈A。房产设立抵押的，陈A、王B按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续；房屋成交价格为人民币57.5万元整。合同签订后，陈A按照合同约定向王B支付首付款12万元。但截止至今，王B及第三人未办理该房屋抵押贷款解押手续，造成合同履行不能。现请求法院依法判令被告返还原告首付款12万元。
 
被告辩称
被告王B辩称：2016年11月19日，原、被告及其第三人确实签订了一份房产交易合同，按照合同第一条第四项约定，答辩人当日支付了两万元定金，该合同第一条第四项约定：买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产协助解押等相关事宜，具体约定如下：第一条第4项第二款约定，由买方出资协作解押，出资金额为129000元。因被答辩人的原因一直筹集不到29万元，故2016年12月25日前无法办理房产解押手续。被答辩人按照合同约定已经违约。应承担相应的违约责任。即合同的第二条第6项规定：如买方未能履行合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，则已付之定金卖方不予退还。被答辩人一次又一次的违约，并提出违约后的无理要求，致使合同无法履行，责任在被答辩人一方。
 
二．法院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月11日，陈A作为买方、王B作为卖方、第三人作为中介方签订《房产交易合同》一份。《房产交易合同》第一条约定，王B自愿将合同项下的坐落于A市一号房屋，建筑面积为92.11平方米的房屋出售给陈A；房产设立抵押的，买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续；由买房出资协助解押，出资金额为29万元。
《房产交易合同》第二条约定，房屋成交价格为人民币57.5万元整；买房须在2016年12月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，首付款金额为12万元。《房产交易合同》第四条约定，如任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，违约金额为该房产成交价的10%。合同签订前，经第三人口头协商，王B的银行按揭贷款29万元由陈A出资解押，出资的29万元包括陈A的首付款12万元，剩余17万元由第三人找人垫资，利息由陈A承担，王B和陈A均表示同意。对付款方式第三人解释为：买方申请贷款45.5万，剩余12万为首付款，这样贷款与首付款之和57.5万为房屋总价款。
2016年11月24日，陈A支付王B10万元。随后，王B和第三人在向银行办理贷款解押手续时，由于王B提出陈A支付的12万元首付款已经使用，不能再用于偿还银行贷款，导致合同无法继续履行。后经第三人多次协调，王B一直不同意履行。陈A于2017年1月12日向王B及第三人邮寄《律师函》，要求王B在收到本函后五日内完成银行抵押手续、十五日内完成房产过户手续，并配合办理按揭贷款手续。第三人协助办理上述抵押手续、房产过户手续、按揭贷款手续。逾期不履行则解除陈A与王B签订的《房产交易合同》，解除陈A与第三人居间法律服务关系。2017年1月13日，王B、第三人收到律师函后，仍未履行《房产交易合同》。《房产交易合同》已经于2017年1月28日解除。
 
三．法院判决
被告王B于本判决生效之日起十日内返还原告陈A首付款12万元；
 
四．律师点评
王B、陈A及第三人签订的《房产交易合同》合法有效，三方应按照协议内容严格履行。《房产交易合同》关于出资解押款29万元是否包含首付款12万元存在争议，王B认为不包括首付款12万元，陈A认为包括首付款12万元，而合同条款未明确是否包括首付款12万元。但根据第三人庭审陈述的事实，三方签订《房产交易合同》当日约定出资解押款29万元包括陈A支付的首付款12万元，因此本院对出资解押款29万元包含陈A的首付款12万元的事实予以认定，王B的辩解理由不能成立。
由于王B的违约行为，导致《房产交易合同》迟迟无法履行，已经给陈A造成了相应的经济损失。陈A向王B邮寄了《律师函》，要求王B限期履行《房产交易合同》。但王B仍未履行，陈A解除《房产交易合同》并要求王B赔偿损失符合法律规定，本院依法予以支持。而关于王B反诉请求，由于本案是因为王B违约导致纠纷发生，王B反诉要求陈A赔偿损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。