房产北京律师：以履行债务的房产，能否办理交易？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：A市一号房产是原告于2009年购买的房产，原告不仅付清了全部购房款，也实际管业使用了房产，是该房产的实际所有人。该房产虽然登记在郑A名下，但是在1993年10月15日，郑A与第三人马D订立《契约》一份，将该房产以总价190000元转让给第三人马D。同日，第三人马D付清190000元房款。2009年3月27日，经房产中介介绍，第三人马D将该房产转让给原告，转让价格为160000元，双方在A市法律服务所的见证下，签订了《房屋转让协议书》，原告一次性付清房款，第三人马D将该房产及配套设施交付原告管业使用，该房产由原告实际占有使用至今。原债权人将本案债权转让给被告肖F后，未依法履行通知债务人的义务，转让行为对债务人不发生法律效力。
被执行人郑A于2004年7月6日死亡，债务人主体发生了改变，而A市人民法院在2013年5月13日变更被告肖F为申请执行人时，郑A的继承人均没有接到原债权人关于转让债权的通知，该转让对债务人不发生效力。现请求法院确认原告与第三人马D签订的《房屋转让协议书》合法、有效。确认原告是A市一号房产的实际所有人。
 
被告辩称
被告辩称：原告不是房产的权属人，无权对执行标的提出异议。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据《房地产产权情况表》反映，A市一号房产登记的权属人是被执行人郑A，不是原告。原告最多只是依据与第三人马D签订的合同，成为第三人马D的债权人。因此，原告无权对执行标的提出异议。原原告请求确认《房屋转让协议书》合法、有效与本案的案由不相符，不应当合并审理。
本案是执行异议之诉，确认协议书合法、有效，应当以协议书的相对方为被告，不应当作为本案审理的内容。综上，原告不是适格的诉讼主体。原告购买查封房产的证据不足，且即便交易真实发生，原告也并非向被执行人郑A购买，交易过程原告存在诸多过错，法院完全可以对涉案房产采取查封措施。法院查封涉案房产的行为是正确的，应当维持。请求法院驳回原告的诉讼请求。
 

• 法院查明

本院查明：A市一号房产权属登记人为郑A，房屋面积39.60平方米，房屋产别有限私有产权。1993年10月15日，郑A将该涉讼房产转让给第三人马D并订立契约，约定：郑A将房产以原价转让给第三人马D，并将《房屋所有权证》一本、缴购房款《收据》一张及转让人私章一个等交给受让人第三人马D；该套房屋如政府准许办理业权过户时，转让人应无条件负责协助买受人办理，办理过户一切税收费用概由买受人负责。同日第三人马D将房款190000元付给郑A。
2009年3月27日，第三人马D将上述房产转让给原告，并签订《房屋转让协议书》，约定：房屋转让款160000元，第三人马D在2009年3月27日前将房屋及配套设施交付原告管业使用，并将其持有的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《收款收据》，《收据》原件各一份交付原告作据，第三人马D对上述材料的真实性承担法律责任；第三人马D应保证其为该房产的合法所有人，若因第三人马D原因致该房产牵涉债务纠纷或其他人对本协议提出异议，第三人马D应负责理清楚；否则原告有权解除协议，第三人马D应退回房价款，并赔偿原告的经济损失；第三人马D应协助原告办理房屋的权属证件登记、过户手续，所涉及的一切契税及相关费用概由原告承担。协议签订同日，原告房款60000元一次性付给第三人马D，并由第三人马D出具《收款收据》交原告存执。原告虽然主张房产转让后第三人马D将房屋交给其使用至今，但对此原告提供的卫生费收据、水费发票，缴款人均不是原告的名字，原告未能提供其他更有效的证据证明涉讼房屋从2009年起由其使用的事实。
 
三．法院判决
驳回原告何某的诉讼请求。
 
四．律师点评
A市一号房产权属登记人是郑A，原告在明知第三人马D不是房产的权属登记人的情况下与其签订《房屋转让协议书》，而且在政府准许“有限私有产权”的房产办理业权过户登记的情况下，没有通过合法的途径要求第三人马D协助办理房产的过户手续，由于原告没有积极主张权利，导致涉讼房产至今没有办理产权转移；再之，原告虽然主张涉讼房产由其在实际使用，但未能提供有效的证据予以证明。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”的规定，
故原告请求确认其与第三人马D的房产转让行为合法有效、其系涉讼房产实际所有人，均缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原告请求解除对涉讼争房产的查封，因原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法也应予以驳回。至于原告与第三人马D之间的房屋买卖关系所产生的权利义务关系，原告可以通过其它法律途径向第三人马D主张权利。