北京房产纠纷律师：借名人能否依据借名买房协议直接办理产权登记手续？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、原告诉称
原告诉称：张B系我堂哥。因原告刚毕业当时也没有工作，便借用了张B的名义购买案涉房屋，等房屋满5年之后，再将房屋过户至我名下。案涉房屋为经济适用房，原告支付了购房款、物业费、税费及其他购房相关费用。房屋交付后，装修了房屋，并一直使用至今。原告系房屋的实际的所有权人，被告应按照当时的约定，协助原告将房屋登记至原告名下。现原告并无在京购房资格，无法办理案涉房屋的过户手续。现请求人民法院：1.判令被告返还原告购房款40万元、物业费1万元、房屋装修费5万元、维修金1万元及其他登记费和税款等共计48万元；2.要求被告以前述款为基数，自2007年10月至实际还清之日按中国人民银行贷款利率向原告支付利息；3.判令被告赔偿原告购买案涉房屋增值后的经济损失400万元；4.归还原告多支付的购房款20万元；5.判令被告承担本案的鉴定费用。
二、被告辩称
被告张B辩称：原告所述无事实和法律依据。被告不同意原告的诉讼请求。
第一，被告张B是拆迁安置房的安置对象，有资格获取经济适用房。
第二，2007年6月15日，张B与a公司签订了《房屋买卖合同》，也是张B支付了案涉房屋的购房款及相关费用。张B支付了40万元购房款。2007年10月8日，支付了维修基金。2011年初又交纳了契税，并获得房产证。
第三，被告为照顾原告，考虑到他刚毕业，才将案涉房屋租给。为了办理入住手续，才将购房材料交给原告，并不是二人之间有借名购房约定。
第三，被告未收到原告所说的购房款，原告未提供任何证据证明是实际所有权人。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
张B系原告堂哥。
a公司与有扣款协议，约定a公司从账户划扣40万元。
2007年9月20日，代张B与a公司签订《房屋买卖合同》，约定张B购买a公司开发的案涉房屋，房屋总价款40万元。
2007年9月21日，账户被划扣40万元。
2009年8月20日，案涉房屋交付给，向a公司交纳包括维修基金在内的1万元。之后对案涉房屋进行了装修，并交纳物业费等生活费用。
2010年12月31日，张某向a公司缴纳契税3千元。2011年1月5日，产权证发放，登记在张B名下。2016年张B将房产证挂失，重新申领房产证。
诉讼中，经申请，本院委托b公司对案涉房屋进行评估，经评估房屋市场价值为400万元，支付了鉴定费1万元。
向人民法院提交借条和转款凭证，证明为支付购房款向其母亲何某借款并向张B父亲张C支付52万元。对此，张B不予认可，认为与本案无关。
向法院提交张B出具的授权委托书，证明是房屋实际所有权人，张B将房屋交付给使用、处分。对此，张B称这只能证明房屋是张B所有，只是借给居住。并称案涉房屋相关手续在处是因为，将房屋借给居住，为了办理孩子入学手续。
张B称公共维修基金等费用虽然是支付，但是事后张B给了现金，但未提供证据。
张B向法院提交何某与张C的转账记录，证明二人是因理财经常转账，有交易往来，所以何某向张C转账52万元并不是支付购房款。对此称不认可此证据的证明目的。
张B向法院提交王W的证言，证明案涉房屋是c公司拆迁，当时是王W代张B办理了购房手续，并垫付购房款之后张C将购房款还给了王W。且对张B将房屋借给租住的事情知晓。对此，不予认可，称王W系张C员工，证言不能采信。
四、法院判决
（一）被告张B返还原告购房款四十万元，自本判决生效后十日内执行；
（二）被告张B补偿原告房屋增值款二百八十万元，自本判决生效后十日内执行；
（三）被告张B向原告支付鉴定费用一万元；
（四）驳回原告其他诉讼请求。
五、律师点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于与张B之间是否存在借名买房合同事实
第一，关于案涉房屋购房款的支付。虽然是张B与开发商签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，但是根据证人王W的证言，能够认定案涉房屋虽是以张B名义购买，但是实际付款人和联系人是张B的父亲张C。也向法院提交了其母亲何某向张C转款52万元的凭证，所以可初步认定是向张B支付的购房款。张B也提交了证据证明何某与张C因理财而经常转账的记录，但此并不能否定前述证据的效力。
且张B称虽是支付了维修基金等费用，但是其已经用现金支付给，但是未提供证据证明。所以可认定实际支付案涉房屋的购房款。
第二，案涉房屋自交付之日起就一直由居住使用，张B辩称是让借住，但是张B还将房屋的购房材料等全部交给，即使是为办理入学手续，也不必将售房合同、发票等材料一起交给，并也未在办理完手续后收回，这些材料一直是由保管。此外，张B还将房屋挂失重新获得房产证，显然其与非借住关系。
第三，张B若为房屋实际所有权人，欲出售房屋，其只需联系中介并找到购买人后让搬出即可，不需向出具授权委托书。但是若为实际所有权人，其与张B之间是借名买房的关系，所以欲出售房屋时，便需要张B出售委托书。因此，所述更能让人认可。
与张B之间并不存在借名买房协议，但是结合双方提交的证据、居住使用情况，可认定二人之间为借名买房合同关系，为案涉房屋实际所有权人。
关于的诉讼请求
第一，现不具备在京购房资格，并不主张将房屋转移登记其名下，要求张B返还已经支付的购房款40万元，应予支持。
第二，要求张B赔偿房屋增值损失400万元，因双方都存在一定责任导致借名买房关系未能履行，所以法院可对增值部分酌情分配。房屋装修费也计入了房屋市场价值，所以对此诉求不予支持。
第三，要求张B返还多支付的购房款、维修基金等，这些费用虽是借名买房必要的支出，人民法院也已经对返还支付购房款、赔偿增值损失的诉讼请求予以支持，已经基本实现借名买房目的，所以对此部分花费无需返还。
第四，主张鉴定费用，于法有据，予以支持。
第五，物业费是占有房屋的必要花费，应自己负担，所以对其要求物业费的诉求不予支持。
据此，人民法院对本案的事实认定、判决正确。