房产拆迁纠纷——原房产设立抵押，拆迁安置的房产是否得办理抵押？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告翁某一诉称：2004年9月29日，法院对原告翁某一与被告沈某二民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决沈某二归还翁某一借款人民币340000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。2004年12月28日，法院作出的民事裁定书，裁定查封被执行人沈某二所有的位于某某街道某某路XX1号住房一套，并于同日向某某市某某镇房管所发出协助执行通知书，要求协助查封该房屋，暂停办理该房屋的抵押、赠与、转让等过户手续。2016年5月16日，案外人徐某三对执行标的提出书面异议。2016年7月18日法院作出执行异议裁定书，裁定中止对某某街道某某路XX1号房产拆迁应分的拆迁安置房的执行。原告认为，依据相关法律规定，位于某某街道某某路XX1号房产的所有权仍属沈某二所有，原告有权对该房产申请强制执行及执行拆迁安置房。现请求法院准许执行某某市镇海区某某街道某某路XX1号房产拆迁应分的拆迁安置房。
 
被告辩称
被告徐某三辩称：2004年7月27日被告沈某二与案外人徐某四离婚时已将某某街道某某路XX1号房产赠与给儿子徐某三。该房产在拆迁前由徐某三占有使用，并办理拆迁及选房手续，领取了部分拆迁款。该房产的房屋所有权证现已注销，实际所有权人应为徐某三，该房屋拆迁涉及的拆迁权益也应属于徐某三所有，原告无权主张执行该房屋拆迁应分的拆迁安置房。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
被告沈某二辩称：原告翁某一与被告沈某二民间借贷纠纷案是虚假诉讼。2004年7月27日沈某二与案外人徐某四离婚时已将某某街道某某路XX1号房产赠与给儿子徐某三，但因当时该房屋所涉土地是集体所有，没有土地使用权证，无法过户。该房屋不属于沈某二所有，即便原告对沈某二享有债权，也不能执行该房屋拆迁应分的拆迁安置房。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：2004年7月27日，被告沈某二和案外人徐某四办理了离婚手续，离婚协议约定将登记在沈某二名下的坐落于某某街道某某路XX1号的房产赠与给儿子即被告徐某三所有。
2004年9月29日，原告翁某一以被告沈某二未归还借款为由诉至本院，称被告沈某二于2004年1月25日向原告借款190000元，约定在同年8月25日归还，后又于同年3月6日借款150000元，约定同年8月30日归还，但到期后分文未还。被告沈某二对上述诉称事实予以承认，但称其经济困难，无力归还。本院对原告翁某一与被告沈某二民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决沈某二归还翁某一借款人民币340000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。在执行过程中，本院于2004年12月28日查封了沈某二名下的某某街道某某路XX1号02室的房产。
2010年12月16日，某某街道拆迁事某某街道某某路XX1号02室的住户签订了房屋拆迁安置补偿协议二份，其中一份载明被拆迁人为沈某二，协议落款的户主处签名为沈某二，徐某三，该份协议书已在某某市国土资源局镇海分局存档备案。另一份房屋拆迁安置补偿协议载明的被拆迁人为徐某三，协议落款的户主处签名为徐某三，徐某四。后被告徐某三领取拆迁过渡费、补偿款等费用，并申报购买拆迁安置房。
本院于2012年10月29日某某街道某某路XX1号房2室房屋拆迁应分的拆迁安置房。2016年5月16日，徐某三对上述房产提出案外人执行异议。2016年7月18日，本院作出执行裁定书，裁定中止对该房产拆迁应分的拆迁安置房的执行。
另查明，某某市某某锻压机床厂于1993年经过审批，使用某某街道金东村1300平方米水田建造了两幢职工集资住宅房。1993年10月29日，被告沈某二购买了其中某某街道某某路XX1号02室建筑面积为78.21平方米的集资房，并于1994年6月7日办理了房屋所有权证。2005年3月3某某街道某某路XX1号房2室房产办理了集体土地使用证，土地使用者登记为沈某二，土地用途为农村宅基地。2011年该房产被拆迁，相关产权证书先后被注销。
 
三．法院判决
准许执行原沈某二名下的位于某某市镇海区某某街道某某路XX1号房产拆迁应分的拆迁安置房。
 
四．律师点评
本案的争议焦点在于被告徐某三对涉案房产是否享有足以阻却执行的权利。某某街道某某路XX1号房2室房产的所有权属被告沈某二所有，原告有权对该房产申请强制执行及执行拆迁安置房，被告徐某三则称其为该房屋的实际所有权人。
对此，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
涉案房屋的所有权证在注销前一直登记在被告沈某二名下，从未变更至被告徐某三名下，故未发生物权变动的效力，且本案并不属于《中华人民共和国物权法》规定的未经登记仍发生物权变动效力的特殊情形。被告徐某三未能提供足以证明其系涉案房屋所有权人的证据，仅以该房产的拆迁和安置事宜均由其与某某街道拆迁事务所协商处理，拆迁过渡费由其领取为由主张该房产的所有权并以此对抗原告，理由不能成立，故被告徐某三的辩称意见不予采纳。
综上，被告徐某三就该房产不享有足以排除强制执行的民事权益。现某某街道某某路XX1号房2室房产已被拆迁，原告要求准许执行该房产拆迁应分的拆迁安置房的诉讼请求合法有据，应予支持。