房产交易纠纷——付完款后发现未有房产证，能否获取房产所有权？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：原告通过某某房地产经纪公司与李某三签订了房屋买卖居间服务合同，由于事情发生变化，双方没有实际履行，并经某某市某某区人民法院民事判决书判决，解除了原告与李某三及某某市某某房地产经纪有限公司于2010年5月17日签订的房屋买卖居间服务合同，在合同没有被解除前，原告曾公正委托贾某一到某某市某某区房产交易所与李某三的丈夫王某二办理该房产的交易事宜。按照房产交易所的要求，贾某一与王某二在2010年6月1日，在某某区房产交易所签订的房地产买卖合同，并将该房的房产证交付给房产交易所。由于法院已经判决解除了房屋买卖居间服务合同，因此在房产交易所签订的合同已经失去了履行的基础。原告到房产交易所想取回房证，可是房产交易所不给，并说要有法院判决解除在交易所签订的合同，同时判决由原告单独来取才行，无奈，现请求法院判令解除在交易管理一所处原告的委托人贾某一与王某二签订的房屋买卖合同及监管协议；被告交易管理一所返还原告的房产证；
 
被告辩称
被告贾某一辩称：管理一所孙某五在法官、书记员和我一同去房管一所送达起诉状时说管理一所没有法人资格，让我们找上面的领导某某市住房保证和房产管理局，于是就追加的某某市住房保证和房产管理局为被告。是我将追加及变更住房管理局、管理一所为本案被告的书面材料交到法院的。要求被告管理一所将房产证返还原告。
 
被告管理一所辩称：被告管理一所是独立的事业单位法人，具备诉讼主体资格，原告追加住房管理局为被告没有事实依据与法律依据；原告及被告王某二系因房屋买卖合同向被告管理一所申请办理转移登记，并共同提交房产证及其他登记要件，被告收取房产证是基于行政机关履行行政职责、作出具体行政行为的需要，并且是双方当事人的共同意思表示。被告管理一所不是买卖双方民事法律关系的当事人或厉害关系人，不是基于民事行为取得房产证，没有事实与法律依据，其对被告管理一所及住房管理局的诉讼请求应予驳回，房屋买卖合同只约定买方向卖方交纳房款，不约定关于房屋交易资金监管的事项，被告王某二的卖房款未交到管理一所，按照监管协议，王某二交款后此房屋买卖就能履行了，因为没有交款，合同没有履行。
 
二．法院查明
根据双方当事人陈述及对上述证据的分析与认定，本院确认如下事实：2010年5月17日原告与案外人哈尔滨某某房地产经纪有限公司、被告李某三三方签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定李某四将位于某某区某某街道XX1号房产以23万元的价格卖给李某三。原告于2010年5月18日以公证形式委托贾某一与李某三的丈夫王某二办理上述房产交易事宜。
2010年6月1日，被告贾某一应管理一所要求，原告将上述房产的房产证交给管理一所保管。期间，因案外人某某房地产经纪有限公司违约致使前述《房屋买卖居间合同》无法履行。原告于2012年5月16日将李某三、哈尔滨某某房地产经纪有限公司诉至某某区人民法院，某某区人民法院以民事判决书判决解除上述的《房屋买卖居间合同》，该判决为生效判决。
 
三．法院判决
一、自本判决生效后，立即解除被告贾某一、被告王某二及某某市房地产交易中心香坊房产交易管理一所三方签订的《某某市存量房产交易资金监管协议》；
二、被告某某市房地产交易中心香坊房产交易管理一所与本判决生效后三日内向原告李某四返还房产证。
 
四．律师点评
2010年6月1日被告贾某一、被告李某三丈夫王某二及管理一所三方签订的《某某市存量房产交易资金监管协议》目的是为了顺利地履行之前的《房屋买卖居间合同》。《某某市存量房产交易资金监管协议》存在的基础是原告与案外人哈尔滨某某房地产经纪有限公司、被告李某三三方签订了《房屋买卖居间合同》，即原告与李某三存在房屋买卖合同法律关系。
根据某某区人民法院作出的民事判决书已经解除了2010年5月17日原告与案外人哈尔滨某某房地产经纪有限公司、被告李某三三方签订了《房屋买卖合同》，该份判决已生效判决。故原告与李某三之间的房屋买卖法律关系已解除，《某某市存量房产交易资金监管协议》也失去了履行的基础，《某某市存量房产交易资金监管协议》自行解除，管理一所拒不返还原告房产证于法无据，故原告请求解除原告的委托代理人贾某一与王某二签订的《某某市存量房产交易资金监管协议》、管理一所返还原告的房产证，予以支持。