房产交易合同——因购房能力不足，签订的合同是否可以不履行？

 
北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：原告和被告于2012年12月29日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于某某市某某区某某路XX1号房，房款是1800000元。合同约定签约当日支付5万元定金给被告，2013年1月30日前支付15万元给被告。如被告违约不卖，则被告应返还20万元房款给原告，并赔偿20万元给原告。合同签订后，原告于签约当日支付了5万元定金给被告，于2013年4月12日支付15万元房款给被告。2013年4、5月，原告多次口头和书面催告被告协助办理按揭手续，被告因房价暴涨拒不协助。2013年6月，原告同意一次性支付全部房款给被告，要求被告办理过户交易手续，被告仍然拒绝。现请求法院判令被告返还房款20万元给原告。被告赔偿20万元给原告。
 
被告辩称
被告吴某二辩称：原告在诉状中陈述原告多次口头和书面催告被告办理按揭手续，因房价暴涨被告拒不配合，这不是事实。本案纠纷发生的原因是原告没有按照合同的约定向被告支付购房款导致根本性违约，经过被告及居间方的催告后，原告仍没有按时支付房款，被告才向原告和中介方发出解除房屋买卖合同的函件。我方认为涉案买卖合同按照合同的约定已经解除，原告所支付的20万元房款按照合同的约定被告无需退回。
 
二．法院查明
经审理查明，2012年12月29日，原告与经纪方某某市某某区某某地产咨询服务部签订《咨询及中介服务买方确认书》，约定原告为某某区某某路XX1号房的购买人，现确认如成功与卖方签订房屋买卖合同，同意给经纪方支付咨询及中介服务费。同日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定：买卖房屋地址为某某区某某路XX1号房，建筑面积约153平方米。该物业按整套销售，成交价为1800000元。卖方交付该物业之日期为收齐房款当天。
2012年12月29日买方支付卖方5万元作为购房定金。2013年1月30日前买方支付给卖方15万元给卖方支付银行还房款，至此买方一共支付给卖方合计20万元，如买方交款后不买，则卖方收取的20万元不予退回给买方；如卖方违约不卖，则卖方退还买方20万元，并赔偿买方20万元，合计40万元给买方。卖方在收到银行同贷书30天内协助买方办理该房产过户手续。2013年4月28日前尾款160万元由银行放款给卖方指定的帐号上，如因买方原因或借款政策问题不能放款，买方必须在2013年5月30日前把房款尾款160万元付给卖方，若买方在2013年5月30日前不能把房款尾数160万元付给卖方，卖方有权终止合同并没收买方之前所付的首期房款20万元。合同签订当日，原告向定金50000元。2013年4月12日，原告向被告支付房款150000元。
2013年5月27日，被告向中介方发出《敦促函》，提出合同的最后履行期限为2013年5月30日，如到期未收到原告支付的购房款160万元，则被告有权没收已付款20万元，要求中介公司积极敦促原告履行付款义务。同日，被告向原告发出《催款函》，提出根据原告的要求，本人于5月23日下午携带有关证件到银行配合办理有关手续，但被告与中介方、按揭人员到达银行看资料时，发现原告并未签字，只见原告曾提及并要求更换人员作为房产交易买方的人员签了一份申请书，不符合贷款条件。被告未能提供证据证明该《催款函》已送达给原告。
2013年6月7日，中介方向被告发出《催交中介服务费》函，提出由于买方胡某一的个人贷款问题无法获得足额贷款，使合同并没继续履行而未达成交易，卖方有权终止合同并没收买方之前所付的首期房款200000元；因合同已经终止，自6月1日起，你可对房屋自行处理，但应于6月15日前向我方支付10000元中介费。同日，中介方向原告发出内容基本一致的《催交中介服务费》函，但被告未能提供证据证明原告收到该函件。2013年6月12日，被告将讼争房屋另行出售给案外人并办理了产权过户登记。
 
三．法院判决
驳回原告胡某一的诉讼请求。
 
四．律师点评
原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同约定原告应于2013年5月30日前将房款尾款1600000元支付给被告，否则被告有权终止合同并没收原告之前所付房款200000元。现原告因其个人原因未能在合同约定的2013年5月30日前将房款尾款1600000元支付给被告，已构成违约，被告依约可终止合同并没收已收取的购房款200000元，故原告要求被告返还房款200000元并赔偿相关损失没有依据，不予支持。
原告未能提供证据证明被告拒绝协助其办理按揭贷款手续，而据原、被告的陈述及中介方的证明及证言，显示是由于原告个人的征信问题导致无法及时获得足额贷款，故原告以被告拒绝协助办理按揭手续为由要求被告承担违约责任依据不足，不予支持。