房产交易合同——未交付房产时，合同效力能否构成？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：原、被告是居间合同关系。2015年9月13日，原、被告签订房地产经纪服务合同，原告向被告支付中介费。但在上述合同履行合同过程中，由于被告没有核实买卖双方身份信息与房本信息，导致最终合同无法履行。但根据合同约定，被告应当就该房产的产权登记信息进行调查，由于被告未依约履行上述义务，致使原告后期无法履行房产转让手续。后原告多次要求被告退回所交费用，但被告屡次推脱，故原告起诉，现请求法院判令被告向原告返还中介费。
 
被告辩称
被告辩称：不同意返还原告中介费。涉案房屋并非不能交易，在房管局过户时候房屋卖方提供相应证明即可。房屋产权证没有身份信息，只有权利人的名字，被告看到产权证上的名字和身份证上一致即认为可以证明该房屋是房屋卖方本人的，被告在能力范围内核实是没有问题的。根据原告与卖方王某二签署的《房产交易合同》第四条违约责任第4.2款，原告损失的中介费应由房屋卖方王某二承担。
 
二．法院查明
经审理查明，2015年9月12日，原、被告签订的某某市房地产经纪服务合同。约定，原告委托被告提供房产购买的经纪服务；被告为原告提供的房地产经纪服务包括：提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询。提供原告意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同。对符合原告基本要求的房产进行产权调查和实地看房。指导原告签订房产交易合同。协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等。代办产权过户手续。代办贷款手续；原告应按房产交易合同中房价款的百分之一支付经纪服务费，支付时间为房产交易合同签订当日内；未完成原告委托的经纪服务事项的，原告不向被告支付约定的经纪服务费，给原告造成损失的，被告应依法承担赔偿责任等内容。该合同亦对原告拟购买的房屋条件等内容做了约定。
同日，原告与案外人王某二签订的房产交易合同。约定，案外人王某二将坐落于某某市某某区某某路荣XX1号的房屋出售给被告，价款1900000元；买方须在2015年10月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2015年10月30日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2015年10月30日前办理贷款申请手续等内容。同日，原告出具房地产交易告知书，载明，房屋买卖居间代理服务费收费标准买方为成交价格的1%，卖方为成交价格的1%等内容。
同日，原、被告签订经纪服务费确认书。载明，原告须向被告支付190000元，原告自愿为案外人王某二承担须向被告支付190000元，故原告共向被告支付经纪服务费等内容。同日，原告向被告实际支付买卖服务费、评估费。2015年9月13日，原告向被告支付贷款服务费。2015年10月14日，原告与案外人王某二至某某市某某区房管局准备签署《某某市房产买卖协议》并递件至房管部门，但被告知涉案房屋所有人与案外人王某二公民身份号码前六位不符，无法进行房屋买卖交易。故成讼。
 
三．法院判决
被告某某房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈某一经纪服务费。
 
四．律师点评
原、被告签订的居间合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。各方当事人应依照合同的约定履行各自的义务。依据合同约定，被告应向原告提供意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同，还应对符合原告基本要求的房产进行产权调查。原告作为从事房屋交易居间的专业机构，应当对涉案房屋的真实信息及产权做清晰准确的了解，并将相关信息及时准确的告知委托人。
而被告在案外人王某二向其提交的产权证复印件上对房屋所有权人身份信息未作详细记载的情形下，未能尽到审慎的注意义务，未对相关情况进行详尽的了解并准确告知委托人相关信息，其居间行为明显具有过失。因被告未能依照合同约定完成原告委托的经纪服务事项，故被告应返还原告交付的经纪服务费。按照房地产交易告知书的约定，买卖双方各按成交价格的1%向被告交纳经纪服务费，原告实际向被告交纳经纪服务费，其中原告代案外人王某二交纳一半经纪服务费即。
原告要求被告返还其向被告交纳的经纪服务费的诉讼请求，本院予以支持。其余的经纪服务费为原告代案外人王某二交纳的，且涉案房屋无法进行房屋买卖交易，是涉案房屋所有人与案外人王某二公民身份号码前六位不符所致，故原告要求被告返还其代案外人王某二交纳的经纪服务费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋评估费的诉讼请求，因被告居间过程中存有明显过失致使原告产生此项费用支出，应予赔偿原告。