房产交易合同——超越期限履行合同，合同能否构成效力？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一.基本案情
原告诉称
原告郭某一诉称：2017年4月，原告欲购买房屋一套来到某某公司，在其工作人员的询问下，某某公司工作人员明确承诺原告可以办理三成首付其余可申请贷款，同时为原告提供房源，并在被告某某公司居间服务下，与被告宋某二签订的《房产交易合同》，约定被告宋某二将坐落于某某市某某区某某小区XX1号的房屋出售给原告，合同签订当日，原告向被告宋某二支付定金150000元，原告与被告宋某二于2017年5月18日签订《某某市存量房屋买卖协议》，同日，原告将首付款585000元存入资金监管机构，并申请办理商业按揭贷款。在办理贷款过程中，由于被告某某公司在居间服务过程中未尽到审慎义务，导致原告贷款未办理成功，导致原告与被告宋某二双方签订的合同履行不能，被告宋某二明确表示150000元定金不予退还，但拒不解除合同，现请求法院判令解除原告与被告宋某二签订《房产交易合同》。
 
被告辩称
被告宋某二辩称：同意解除《房产交易合同》、《补充协议》及《某某市存量房屋买卖协议》，不同意承担诉讼费。双方合同解除的原因系原告无法按照合同约定进行付款，应承担违约责任。
 
被告某某公司辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，某某公司作为被告不适格，原告与某某公司并未签署房产交易合同，不存在解约事宜，谈不上支付违约金，原告针对某某公司的诉讼请求，如果合同解除，同意退还经纪服务费，但贷款服务费、评估费已实际支出无法退还，定金并非我公司收取，不同意退还。
 
二．法院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告某某公司于2017年4月11日签订《某某市房地产经纪服务合同（房产承购）》，原告为甲方，被告某某公司为乙方，合同第一条约定，需求房产区域：某某市某某区某某小区，户型：二室，朝向：南北，建筑面积：100平方米，房屋价款：2430000元至2440000元左右。合同第四条约定，乙方为甲方提供的房产经纪服务包括：1、提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询；2、提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同；3、对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房；4、指导甲方签订房产交易合同；5、协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等；6、代办产权过户手续；7、代办贷款手续。合同第六条约定，甲方应按下列第1-2项约定向乙方支付经纪服务费：1、按房产交易合同中房价款的百分之一支付，支付时间为房产交易合同签订之日；支付时间为房产交易合同签订之日。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告某某公司促成原告与被告宋某二签订《房产交易合同》。
另查明，原告与被告宋某二于2017年4月11日经被告某某公司居间签订《房产交易合同》及《补充合同》，合同约定，被告将其所有的坐落于某某市某某区某某小区XX1号房屋出售给原告，房屋价款2438000元，合同约定原告以银行按揭贷快的方式支付房款。合同签订当日，原告向被告宋某二支付定金150000元。2017年5月18日原告与被告宋某二签订《某某市存量房屋买卖协议》，同日，原告向某某市房地产交易资金监管中心交纳首付款585000元。后因原告房屋贷款未能发放，导致双方合同无法继续履行，原告支付的定金150000元，被告宋某二未与退还。
 
三．法院判决
解除原告郭某一与被告宋某二签订的《房产交易合同》；
 
四．律师点评
原告对二被告提起的诉讼存在居间合同、房屋买卖合同两个法律关系，应分别处理，庭审中，经本院释明，原告选择解决房屋买卖合同纠纷，故居间合同纠纷本案不予涉及，原告可另行主张。原告与被告宋某二签订的《房产交易合同》及《补充合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。
本案中，原告未能按合同约定，办理完毕房屋贷款，造成合同不能履行，致被告的合同目的不能实现，构成违约，现被告宋某二同意解除合同，给予准许；关于被告宋某二反诉原告支付违约金一节，因原告未能按照合同约定支付全部购房款构成违约，应向被告支付违约金，被告主张的违约金明显过高应予以调整，本院根据合同双方履约情况、过错程度，酌情确定违约金150000元，超过部分不予支持。