房产交易合同——拒绝履行合同，是否可以不返还预付款？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告马某一诉称：原告自2017年2月起通过被告寻找合适房源欲为女儿李某二购房。2017年4月1日，原、被告及案外人刘某三签订了《房产交易合同》及相关的补充材料，约定原告购买某某市某某区某某路某某小区XX1号房屋落户在李某二名下。原告为此向被告支付佣金28万元。原告后来得知，根据某某市2017年3月31日出台的有关限购政策，李某二受政策影响，不具备购房资格。原告遂与案外人于2017年5月19日终止了买卖合同关系并赔偿售房人经济损失100000元。被告作为专业房产交易居间服务机构，对所购房屋是否可以能够落户负有调查及如实报告的义务，被告未能履行上述义务给原告造成实际损失，现请求法院要求被告退还原告佣金280000元；判令被告赔偿原告经济损失100000元；
 
被告辩称
被告某某公司辩称：原、被告是居间服务合同关系。2017年4月1日，经被告介绍原告与案外人达成房屋买卖意向。签订合同时，被告已将2017年3月31日某某市出台的限购政策如实告知原告，经原告确认其女儿李某二有购房资格后，原、被告及案外人签订了《房产交易合同》，约定原告为其女儿购买案外人的房屋。依照法律相关规定，被告已促成原告及案外人的房屋买卖合同成立，原告有权收取居间服务费，故不同意原告的诉讼请求。
 
二．法院查明
本院认定事实如下：1、原告、案外人刘某三及被告于2017年4月1日签订《房产交易合同》，约定原告购买刘某三所有的某某市某某区某某路某某小区XXX号房屋，总价1710万元。原告与刘某三同时签订落户更名声明，原告声明购买上述房屋后，所有权将登记在其女儿李某二名下，刘某三对此予以认可。同日，原、被告签订《佣金确认书》，约定原告就被告促成的上述房屋交易应向被告支付佣金28万元。原告当日如约将28万元佣金给付被告。2017年3月31日某某市出台=《某某市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定：对在本市拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身人士，暂停在本市再次购买新建商品房和二手住房。该实施意见自2017年4月1日起实施。3、李某二名下登记有某某市某某区某某路某某小区XXX号房屋一套，房屋产权证的填发日期为2007年8月29日。
2017年5月19日，原告与刘某三签订《备忘录》，内容如下：“各方现就2017年4月1日签订的《房产交易合同》达成以下共识：1、因某某市现行购房政策限制，导致买卖房屋无法落户至李某二女士名下。且该情况已得到刘某三女士的谅解，故各方一致同意，不再履行以上《房产交易合同》；2、考虑到刘某三女士及其委托人刘某五先生为履行前述《房产交易合同》，业已产生诸多费用，马某一女士同意给付刘某三女士经济补偿人民币100000元；3、马某一女士与某某公司之间因前述《房产交易合同》产生的佣金退还问题，由该两方另行协商处理。4、本备忘录一式二份，双方各执一份。”
庭审中，被告提交案外人刘某三一方与原告商谈时的录音资料及刘某三给原告的函件，证明在签订合同前已告知原告相关政策，因原告承诺李某二具备购房资格，三方才签订了《房产交易合同》。原告不认可被告的证明目的，认为案外人一方为了在解决合同纠纷时得到自己的利益做了不实陈述，原告在双方协商过程中也并未认可。诉讼中，原告表示考虑被告在促成合同订立及协调买卖双方解除合同等方面做了许多工作，自愿放弃要求被告赔偿10万元损失的诉讼请求并同意在佣金中让免3万元，最终要求被告返还原告25万元。
 
三．法院判决
本判决生效后十五日内，被告某某公司返还原告250000元。
 
四．律师点评
根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提交的证据可以证明其经被告居间介绍签订房屋买卖合同时，其女儿李某二按照政策规定不具有购房资格。被告虽主张已告知原告购房新政策的规定，原告表示李某二不受新政策影响具有购房资格的情况下，三方订立了《房产交易合同》，但其没有提供由原告签字确认以证明其已履行告知义务的告知书或原告出具的承诺书。
被告提交的证据不足以证明其主张的上述事实存在。被告应承担举证不利的责任，对其陈述不予采信。被告虽促成原告与案外人之间订立房屋买卖合同，但该合同自订立时就不具备履行的条件，故被告应将收取的居间服务费返还原告。原告自愿让免3万元，要求被告返还25万元，给予准许。