房产交易合同效力——如果交易合同无效时，交易能否继续？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：2016年2月22日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，原告为乙方，被告为甲方，第三人为丙方。该合同约定，原告购买被告名下坐落于天津市某某区某某路某某小区XXX号房屋，价款112万元。2016年2月23日，原告给付被告购房定金12万元，2016年3月4日第三人口头通知原告，被告表示不再出售涉诉房屋，双方于2016年3月6日至3月8日进行了协商。原、被告应于2016年5月16日下午到该中心签署《天津市房产买卖协议》。2016年4月20日，原告从居间人处获悉，被告届时将不签署《天津市房产买卖协议》，即明确表示拒绝出卖该房屋给原告，被告实属违约。原告于2016年5月5日书面通知被告解除该《房产交易合同》并要求被告支付违约金11.2万元。时至起诉之日，被告仍未回复原告。现请求法院判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》；判令被告李某二给付原告赵某一违约金11.2万元；判令被告返还原告购房定金12万元；
 
被告辩称
被告辩称：原告所述签订房屋买卖协议情况属实，双方的协议是在2016年2月22日签订的，3月4日被告即通知第三人工作人员房子不卖了，在第三人工作人员的主持下原、被告进行了协调，当时被告同意双倍返还定金，但原告不同意，坚持要求赔偿10%的违约金；同意解除合同，同意双倍返还定金，因为被告没有给原告造成更大的损失，故不同意原告其他诉讼请求。
 
二．法院查明
经审理查明，2016年2月22日，原告、被告及第三人签订的《房产交易合同》，约定被告将其名下坐落天津市某某区某某路某某小区XXX号房屋以112万元的价款出售给原告，合同第七条“违约责任”的约定为“5、在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系但需书面通知违约方，并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。
2016年2月23日，原告给付被告购房定金12万元；2016年3月4日，被告通知第三人工作人员因家庭内部原因不再出售涉诉房屋。后，原、被告虽经第三人协调，但就解除合同及相关费用赔偿问题未能达成一致意见。2016年5月5日，原告以邮政特快专递形式向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告表示并未收到该通知书。
 
三．法院判决
一、原告赵某一、被告李某二、第三人天津某某房产经纪有限公司就坐落天津市某某区某某路某某小区XXX号房屋签订的《房产交易合同》于2016年6月23日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告李某二返还原告赵某一购房定金人民币12万元；
三、本判决生效之日起十五日内，被告李某二给付原告赵某一违约金人民币11.2万元；
 
四．律师点评
原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是三方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，予以确认。合同签订后，被告表示不再出售涉诉房屋的行为显属违约，故原告要求解除合同，被告及第三人均表示同意解除合同，本院照准。根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故原告要求被告给付11.2万元违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。庭审中，被告同意返还定金系真实意思表示。
第三人同意退还原告综合保障服务费、贷款服务费及评估费是真实意思表示，且原告表示因第三人退还上述费用，因此不再向被告主张上述费用，予以准许。双方约定的违约金数额已经高于原告向第三人交纳的居间服务费的数额，不符合法律规定，不予支持。