房产交易合同——委托签订合同，如何认定责任关系？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告黄某一诉称：买受人原告黄某一、被告周某二以诉争房所有权人被告田某三名义和居间方第三人某某公司于2017年2月12日签订《房产交易合同》，约定出售方田某三，买受方黄某一，居间方某某公司，原告购买被告田某三名下坐落于天津市某某区房屋，成交价1800000元，付款方式是原告于签订合同之时向被告田某三支付定金120000元，甲乙双方在2017年3月24日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署天津市房产买卖协议，除定金外剩余房款1780000元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付即上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。2017年3月上旬，第三人工作人员高某五告知原告联系不上被告周某二了，后被告周某二在2017年4月1日通过跟原告的女婿杨某四打电话讲不卖房子了，现请求法院解除原告黄某一、被告田某三和第三人某某公司于2017年2月12日签订的《房产交易合同》；要求二被告返还原告定金2万元；
 
被告辩称
被告周某二辩称：不同意原告的诉讼请求，我认为合同无效，不存在解除合同。因田某三并没有委托我出售诉争房，而第三人为获取利益，在明知我没有田某三授权、田某三不在的情况下让我代替田某三签合同。我同意退还原告定金120000元，不同意赔偿中介费，我认为造成这种情况原告、被告和第三人三方都有责任。不同意支付违约金，因合同本身是无效的不存在支付违约金问题。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：坐落于天津市某某区房屋是被告田某三名下的私产房屋。2017年2月12日，经第三人某某公司居间介绍，被告周某二代被告田某三与原告黄某一及第三人某某公司签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告田某三名下坐落于天津市某某区房屋，成交价1800000元，付款方式是乙方于签订合同之时向甲方支付定金20000元，甲乙双方在2017年3月24日前亲自到该房地产所辖区房管局或第三人某某公司指定地点签署天津市房产买卖协议。除定金外剩余房款1780000元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付即上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年3月24日前办理贷款申请手续。关于房屋的交付，甲乙双方约定办理房地产所有权转移登记当日进行房屋交接。
合同第六条第5款约定，在合同履行期限届满以前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。此外，双方还对其他相关权利义务一并进行了约定。
同日，被告周某二出具《代理人声明》明确表示：“本人周某二受所有权人田某三委托，通过天津某某物业顾问有限公司居间介绍，于2017年2月12日作为代理人与买受方签订《房产交易合同》出售该房地产。现本人声明已经获得所有权人的委托，有权处理与该房地产有关的买卖、过户、腾房等事项，并保证所有权人在2017年3月24日前通过公证、使领馆的证明或者在合同上补签字等方式，对本人的代理行为予以追认。如因代理权问题而产生纠纷，本人愿意向买受方及天津某某物业顾问有限公司承担由此而产生的所有责任，并赔偿相应损失。”签订合同当日，原告向被告周某二交付定金120000元，并向第三人支付中介费33000元。
 
三．法院判决
一．解除原告与被告签订的《房产交易合同》；
二．本判决生效后十五日内，被告周某二返还原告黄某一定金120000元；
 
四．律师点评
根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
本案被告田某三是诉争房屋所有权人，被告周某二以被告田某三名义与原告就诉争房屋签订《房产交易合同》时，被告田某三未在场，《房产交易合同》上“田某三”署名为周某二书写，收取定金为周某二收取，原告和被告周某二均没有提供相应证据证明田某三委托被告周某二出卖诉争房屋，在没有诉争房屋所有权人田某三的授权情况下被告周某二代田某三签订合同是无权代理行为，现田某三下落不明，原告和被告周某二均未提供田某三对周某二出卖诉争房屋的行为进行追认的证据，该《房产交易合同》对田某三不发生效力。该《房产交易合同》在签约人之间即本案原告与被告周某二及某某公司之间有效。现原告主张解除该《房产交易合同》，因该《房产交易合同》未得到权利人被告田某三的追认，而被告周某二并非诉争房屋所有权人，导致合同已无法继续履行，故该《房产交易合同》应予以解除。
因被告周某二违约，导致合同解除，故其收取的购房定金120000元应向原告返还，同时，被告周某二应当作为签约人向原告承担违约责任，按照合同约定给付原告房屋价格10%的违约金。因原告主张的违约金已经能够弥补其损失，故对于原告主张二被告赔偿中介费的诉讼请求，不予支持。