房产拆迁补偿纠纷——未作析产的房产，拆迁补偿如何分取?

北京房地产律师陈双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告陈某六诉称：1987年在父母主持下，将位于北京市某某区某某街某号院祖遗产进行分家处理，院内房屋、宅基地共分成四份。2013年母亲郑某购买了北京市某某区某某村某号楼某层某单元某号两居室一套楼房，于2013年7月20日取得房屋所有权证书，是母亲郑某的个人合法财产，2014年2月28日，母亲在病床上召集原、被告7人当面留下口头遗嘱，将上述房屋归一直赡养她的老儿子陈某六独自继承，其他人不继承。但母亲去世后，被告一直占用该房，不肯履行母亲遗嘱约定，目前由被告占有使用。2009年某某区进行国家重点建设，将某某街某号拆迁，被告与北京市某某区重点建设中心签订拆迁补偿协议，获得拆迁补偿款和安置房。
被告获得的补偿利益中含有原告陈某六和母亲郑某的利益份额，被告独自占有后，不肯返还原告陈某六的份额，现诉讼请求判决位于北京市某某区某某村某号楼某层某单元某号两居室住房由原告陈某六独自继承，其他人不继承；判决被告将北京市某某区某某街某号院拆迁时所获得补偿利益中属于原告陈某六的份额返还陈某六，属于郑某的份额，原、被告分割继承；
 
被告辩称
被告陈某七辩称：在1987年签订分家单之后，郑某与三个儿子按照分家单的约定居住使用宅基地和建设房产，1996年郑某与陈某六的房产拆迁，当时拆迁单位安置了3套住房，其中本案诉争的是其中一间，采取的是先租房子，后于2013年进行了购买。老人郑某有3套房产，2014年郑某去世后，本案的7个当事人在北京燕京公证处办理了继承公证，将诉争房产由陈某七继承，此后陈某七根据公证书取得了所有权证书，2016年陈某七已经将房产过户到陈某十名下，房产已经按照老人郑某的意愿进行了处置，不属于郑某的遗产范围，2009年陈某七与陈某五的房产拆迁，按照当时拆迁政策，采用货币补偿，没有安置房产，拆迁获得的利益完全是陈某七一人所有。
 
二．法院查明
经审理查明，原告陈某一、陈某二、陈某三、陈某四、陈某五、陈某六与被告陈某七系兄弟姐妹关系。1987年2月20日，原、被告之父陈某与其长子陈某五、次子陈某七、三子陈某六签订《分家单》一份。其主要内容：将位于北京市某某区某某街某号祖产分割四股。其中，陈某夫妻及其三子各持一股，面积基本相等。长子陈某五分得该院东南角；次子陈某七分得该院西南角；三子陈某六分得该院西北角；余股宅基地归二老占用。彼此之间均留有五至六尺间隔，为此，《分家单》附有示意图一幅。
1996年6月13日，北京西客站某某区征地拆迁指挥部与陈某就位于北京市某某区某某街某号院房屋拆迁，签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》约定，给陈某安置北京市某某区鲁谷房屋五间，并于同年6月18日将其原住房腾空交北京西客站某某区征地拆迁指挥部拆除。
2009年6月17日，被告陈某七与北京市某某区重点工程建设中心签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《补充协议》，获得拆迁补偿款及拆迁补助费2286560.6元。原、被告争议的四间瓦房的建筑面积为55.25平方米。该房屋重置价格为人民币51680元。
2010年6月3日，郑某在北京市博天律师事务所律师刘某八、袁某九的见证下，就有关拆迁安置用房事项，立代书遗嘱一份。该遗嘱主要内容为：位于北京市某某区某某村小区某号楼某单元某室房屋一套，立遗嘱人郑某去世后该公房如房改，购房款由孙子陈某十支付，产权归陈某十。该房如不参加房改，由陈某十到房管部门办理续租手续。
同日，郑某、陈某七、陈某六在律师刘某八、袁某九的见证下签订了《赡养协议》。该协议主要内容如下：一、立协议人郑某由陈某七、陈某六赡养，赡养费用由二人平均分担。二、立协议人郑某就某某区某某村小区某号楼某单元某室房屋使用权事宜订立一份“遗嘱”，确定公房的使用权由陈某七的儿子陈某十承继。若陈某七不尽赡养义务，立协议人郑某所立律师见证“遗嘱”无效。三、陈某七给付陈某六20万元人民币作为某某区某某村小区某号楼某单元某室房屋的补偿。此笔20万元人民币暂时由立协议人郑某保管，待立协议人郑某去世后交给陈某六。若陈某六不尽赡养义务，陈某七有权从立协议人郑某处取回20万元人民币，陈某六无权主张该公房的使用权。四、除立协议人郑某的孙子陈某十外，立协议人郑某的其他子女均无权主张遗嘱中公房的使用权。”
 
三．法院判决
驳回陈某一、陈某二、陈某三、陈某四、陈某五、陈某六的诉讼请求。
 
 
四．律师点评
北京市某某区某某村某号楼某层某单元某号两居室住房一套及北京市某某区某某街某号院拆迁时陈某七所获得东房四间拆迁补偿款的所有权问题是当事人双方争议的焦点。
一、北京市某某区某某村某号楼某层某单元某号两居室住房一套，有《公证书》证明：“被继承人郑某的上述遗产由其儿子陈某七继承。”该公证书的效力目前并未发生改变。依所我国民事诉讼法第六十九条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”。在法庭审理中，原告并未提供足以推翻公证证明的证据。在此情况下，原告仍然认为其享有继承权之意见，无事实及法律依据。且现该房屋登记在案外人陈某十名下，依《不动产权证书》证明，该套房屋所有权已为陈某十个人所有并非被继承人的遗产，据此，原告要求继承案外人的财产，亦于法无据。原告方提供由祁根顺代为整理的《遗嘱》内容不具有法律规定的形式要件,故对该遗嘱的效力不予认定。
二、北京市某某区某某街某号院拆迁时，陈某七所获得东房四间拆迁补偿款为谁所有是本案主要争议的焦点。首先，从《分家单》、拆迁草图及《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、拆迁范围示意图等内容可知，被拆迁人应为宅基地的使用权人，即依《分家单》取得宅基地使用权利益的被告人而非被继承人。而被继承人的宅基地使用权之利益已于本次拆迁之前进行了拆迁安置,两者之间并无冲突，彼此之间并不发生继承关系。其次，双方争议的共同参与建设的东房四间为谁所有问题，从原告提供的现场草图与拆迁测绘图进行比较，该房屋应该主要建设在被告陈某七的宅基地院内，一小部分占用了被告陈某七与原告陈某五两个院落相隔过道的被告陈某七一侧。
建造在被告宅基地内的房屋，应该归宅基地使用人所有，因此所获得的拆迁利益应该归宅基地使用人。除非参与建设的人有充分的证据证明该房屋为其所有。现原告并未提供充分的证据证明，双方争议的四间房屋为被继承人所有，其要求依法继承的理由不充分，故对该意见不予支持。关于原告主张被告在建设上述房屋时，占用了其过道并使用其部分建房材料的意见，与本案非同一法律关系，其可通过其它途径另行解决。陈某四在法庭主张的为其母买房而出资8000元的意见，与本案亦非同一法律关系，其可通过其它途径解决。其它人另主张的原告与被告之间就拆迁利益的纷争，与本案均非同一法律关系，本案不作处理。被告陈某七要求继承被继承人的其他财产之意见，因其在法庭审理期间并未提供相关的证据证明，故对其该意见亦不采纳。