房产交易纠纷——一处房产签订两份交易合同，效力如何认定？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告黄某一诉称：2016年4月1日，原告黄某一与被告李某二、李某三的代理人即本案第三人张某四就购买两被告位于福州市某某区某某街道某某路XXX单元的房产签订《房产交易合同》一份。根据合同约定，原告购买两被告所有的上述房屋，房屋价款为人民币壹佰零捌万元整，付款方式为商业按揭贷款付款，两被告需在合同签订后申请办理注销上述房产的抵押权手续。合同签订当日，原告即将定金人民币154000元整交付，并根据约定将购买上述房产的首付款以及差额款人民币426000元整汇入第三人某某房产指定的账户，银行贷款于4月25日审批通过。2016年4月9日原告收到第三人某某房产书面通知，得知被告李某二对于房产交易提出异议，并表示不愿再继续履行合同。请求法院解除原告与两被告间的《房产交易合同》；两被告向原告支付相当于定金金额的赔偿金人民币154000元；
 
被告辩称
被告李某二辩称：2016年1月1日，其女儿李某五作为其及李某三的代理人，与原告黄某一就讼争房屋买卖事宜，在福州市某某区某某房产中介所已签订一份房屋买卖合同。2016年4月1日，第三人张某四与原告黄某一冒用其的名义，解除了这份合同，并在第三人某某房产处另行签订合同，还约定了154000元的定金，其对此毫不知情。2016年4月9日，其才知道房产中介已经变更、且张某四和黄某一已另行签订合同的事实。其认为房屋买卖合同是无效的。
 
二.法院查明
本院认定事实如下：2016年1月1日，以被告李某二、被告李某三为甲方，案外人李某五为二被告的代理人，原告黄某一为乙方，双方在福州市某某区某某房产中介所提供的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》，约定原告黄某一向被告李某二、李某三购买位于福州市某某区某某街道某某路XXX单元的房产，该合同签订后因被告李某二、李某三无法办理讼争屋的解押手续，遂于2016年3月21日经公证作出一份委托书，该委托书以被告李某二、李某三为委托人，第三人张某四为受托人，该公证委托作出后，即由第三人张某四与原告黄某一联系买卖讼争屋事宜。后因被告李某二、李某三无法于合同约定时间办理讼争屋解押手续。
2016年4月1日，以被告李某二、李某三为甲方，原告黄某一为乙方、某某担保有限公司为丙方，三方签订一份《具结书》，内容为：“2016年1月1日，经福州市某某区某某房产中介所独家提供居间服务，甲乙双方就买卖位于某某区某某街道某某路XXX单元的房屋签订了《房屋买卖合同》，同日，甲乙双方与丙方签订了《交易服务合同》。现甲乙丙三方协商一致，解除前述合同。丙方退还乙方购房保证金人民币154000元整且收回相应收款收据，为此，甲乙丙三方特签订本具结书。本具结书签订后，甲乙丙三方之间本具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。”该具结书签订当日，原告黄某一并未向被告李某二、李某三收取违约金，而是另行签订一份《房产交易合同》，该合同以被告李某二、李某三为卖方、第三人张某四为卖方代理人，原告黄某一为买方，
当日以被告李某二、李某三为卖方、第三人张某四为卖方代理人，原告黄某一为买方，第三人某某房产为交易服务方三方签订一份《委托代办协议》，
另查明，座落于福州市某某区某某街道某某路XXX单元的房屋现为被告李某二、李某三按份共有。
 
三．法院判决
一、原告黄某一与被告李某二、被告李某三于2016年4月1日签订的《房产交易合同》于2016年11月7日解除；
二、被告李某二、被告李某三应于本判决生效之日起十日内共同向原告黄某一支付人民币154000元；
 
四．律师点评
第三人张某四取得了被告李某二、李某三的授权，在授权范围内与原告黄某一签订的《房产交易合同》及《委托代办协议》是各方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，被告李某二及李某三未按合同约定的时间办理讼争屋的解押手续，经第三人某某房产催告，被告李某二及李某三仍未配合办理解押手续，致使《房产交易合同》无法继续履行，故原告请求解除原告和两被告之间签订的《房产交易合同》的诉请符合法律规定及合同约定，应予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告黄某一于2016年6月24日起诉至本院要求解除原被告之间的《房产交易合同》，被告李某二于2016年7月18日领取了本案含起诉状在内的应诉材料，被告李某三经公告于2016年11月7日视为领取了应诉材料，故原、被告之间的《房产交易合同》于2016年11月7日解除。
诉讼中，原告黄某一明确其诉请是适用定金罚则要求被告李某二及李某三按照其支付定金的金额154000元向其支付违约金，因被告李某二及李某三未按合同约定办理讼争屋解押手续的行为系不履行合同约定义务的行为，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因原告黄某一已从第三人某某房产处取回其支付的定金154000元，故对于原告要求被告李某二及李某三向其支付相当于定金金额的154000元的违约金的诉请本院予以准许。