委托签订的合同，如何认定合同履行人？

一．基本案情
原告诉称
原告黄某一诉称：2015年11月13日，原告通过珠海市某某公司与被告签署了购买被告名下的位于中山市某某镇某某路××房的房地产买卖合同。合同明确约定在银行同意按揭贷款金额通知后30个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记手续。银行于2016年1月20日已为原告出具同意贷款通知书，原告多次通过某某公司催促被告办理过户手续，被告一直未协助原告办理房屋过户手续。目前已超过合同约定的过户期限，为维护原告的合法权益，现请求法院判令被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理房屋过户手续。
 
被告辩称
被告彭某二辩称：案涉房产属于被告及被告前夫李某三共同所有，被告本人无权处分。在李某三对案涉房产出售情况不知情的情况下，没有取得李某三的同意及授权，被告私自委托某某公司出售案涉房产，并与原告签订案涉房产的买卖合同。事后，被告出售房屋的行为亦没有得到李某三的追认，被告属于无权处分案涉房产。原告要求继续履行合同，要求过户没有法律依据。原告如果主张继续履行合同，必然侵害李某三物权，其效力不及于李某三的所有权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
二．法院查明
依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：2015年11月13日，黄某一、彭某二与某某公司签订房地产买卖合同1份，约定黄某一以1280000元向彭某二购买位于中山市某某镇某某路××房，黄某一于签订合同后1个工作日内向彭某二支付100000元定金，第二部分楼款1180000元由黄某一办理银行按揭贷款付款，黄某一需在签订本合同之日起15个工作日内申请办理按揭手续，在银行同意按揭贷款之金额通知后30个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记过户手续；案涉房屋房地产权证在银行抵押中。合同还约定其他条款。合同签订当天，彭某二出具收据1张，载明收到黄某一定金100000元，手写备注资金以实际到账为准，定金到账此据生效。2016年1月20日，银行出具同意购房抵押贷款意向书，载明同意黄某一申请按揭贷款880000元。2016年3月7日，黄某一以彭某二拒不履行合同义务为由，诉至本院，提出前述请求。
另查明：案涉房屋所涉按揭贷款已经于2015年12月11日办理注销抵押登记手续。
 
三．法院判决
一、原告黄某一与被告彭某二继续履行双方于2015年11月13日签订的房地产买卖合同；
二、原告黄某一应于本判决发生法律效力之日起五日内向银行递交材料申请办理银行按揭贷款，被告彭某二应予以配合；
 
四．律师点评
本案是房屋买卖合同纠纷。根据诉、辩双方的庭审意见及提交证据分析，本案的争议焦点有：1.案涉房地产买卖合同是否合法有效、能否继续履行；2.若有效，黄某一诉请继续履行案涉房地产买卖合同及要求彭某二承担违约责任的请求是否应当得到支持。对上述争议焦点，本院分析论述如下：
对于争议焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，黄某一与彭某二签订的房地产买卖合同，合法有效。但是案涉交易的标的物为房产，房产作为不动产享有不动产物权的特质。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产座重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，黄某一能否有权取得案涉房产的所有权，需要取得房屋产权所有人的同意。李某三主张案涉房产为夫妻共同财产，其作为房产的共有人，未经其同意，彭某二无权擅自处理案涉房产，主张案涉房产交易无效。
关于争议焦点二。根据案涉房地产买卖合同约定，黄某一已按约向彭某二支付100000元定金并向银行申请按揭贷款，银行已于2016年1月20日开具同意购房抵押贷款意向书。案涉合同约定，黄某一需在办理该房产产权登记过户手续前支付首期款，该首期款的数额为非由银行以贷款行使支付之金额，如黄某一已付首期款金额少于第二部分楼款总额减去银行贷款的金额，则首期款相应增加，黄某一须于银行同意按揭贷款之金额通知后10个工作日内补足差额部分，即300000元。但根据彭某二的抗辩意见，其主张案涉房屋是夫妻共同财产，其无权单独处分。
另，彭某二于2016年8月26日向本院提交中止诉讼申请书，理由为李某三已另案起诉彭某二，主张案涉房产属于夫妻共同财产，要求分割案涉房产，认为该案的判决结果会影响本案判决。案涉合同交易已获得彭某二、李某三同意，该房产是否属于彭某二、李某三共有，若属共有双方占有的份额如何，上述争议均不影响本案的判决，因此，彭某二申请中止本案诉讼，不予准许。