房产交易与拆迁——将房产出售后，拆迁补偿归谁所有？

一．基本案情
原告诉称
原告刘某一诉称：2005年，被告购买了我所有的位于某某市某某街道办事处某某村房屋一处。因该房屋建设土地为农村宅基地，我们双方之间的买卖违反了有关法律强制性规定，为无效合同。现提起诉讼，请求依法确认原、被告间签订的房屋买卖合同无效，确认被告与某某村委置换的楼房归我所有。
 
被告辩称
被告姜某二辩称：原告也不是某某社区组织成员，无权向原告主张权利。原告无证据证明涉诉买卖的房产归其所有。涉诉买卖的房产现已被某某社区根据拆迁协议的约定收回，合同的标的物已不存在，按照合同法的规定，合同被确认无效后，如果能返还原物的应返还原物，原物不存在的则只能依据过错原则进行经济赔偿，故我不同意原告的诉讼请求。
 
二．法院查明 
经审理查明：2005年，原、被告间签订了房屋买卖契约。根据契约的约定，被告购买了原告所有的位于某某市某某街道办事处某某村×号房产一处，价款为1600000元。该房产宅基地登记卡登记的土地使用者为原告，为农村宅基地。原告现为某某市某某街道办事处某某村村民，为城镇户口。签订契约时至今，被告为非某某市某某街道办事处某某村村民委员会经济组织成员。2009年7月13日，被告与某某市某某街道办事处某某村村民委员会签订了拆迁协议，同意将涉诉房产拆迁，约定补偿价格为每平方米130000元，搬迁费为120000元。经某某市某某街道办事处某某村村民委员会测算，核定涉诉房产拆迁面积为95.85平方米。现某某市某某街道办事处某某村村民委员会已将涉案买卖房产所置换的楼房一户交付被告，该楼面积为94.59平方米，地下室15.66平方米，以上事实有原、被告的陈述及有关证明材料在案为凭。
 
三．法院判决
原告刘某一与被告姜某二间签订的房屋买卖契约无效。
 
四．律师点评
由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，应当确认为无效。被告为非某某市某某街道办事处某某村集体经济组织成员，故原、被告间签订的房屋买卖契约无效。原告的户口性质及不具有某某村户口的事实，并不影响原告向被告主张权利。
合同无效后，有过错方应赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错，应各自承担相应的责任。本案中原告当年自愿将房屋卖与被告，在目前房屋价格上涨的情况下，以双方买卖行为违反法律强制性规定为由，要求被告返还房屋，致使被告再行购买相同条件的房屋付出更大的代价。对此原告应承担主要过错，应对房屋增值部分获得较小的利益。对于房屋增值部分的分配，可参照拆迁补偿价格，以被告分得70%为宜。