房产交易合同纠纷——未按照违约履行合同，能否解除合同？

一．基本案情
原告诉称
原告诉称：原、被告经口头协商一致，由原告购买被告拥有所有权的房产一套，建筑面积172.13平方米，总房款175万元。双方约定房价款的支付方式为以银行贷款的方式支付，原告首付款75万元，申请银行贷款100万元。2014年12月8日被告以上述房产曾装修花费20万元为由，要求原告承担此项装修费用，否则拒绝签订房产买卖协议。经原、被告协商，被告未做任何让步，原告不得不按照被告要求，承诺支付被告装修补偿款20万元。2012年12月12日，原、被告及被告妻子一起去天津市某某区房管局签订《天津市房产买卖协议》。原告拿到买卖协议后，及时提交至贷款银行办理贷款审批手续，随后于2015年1月15日将首付款存入此监管账户。原告所有付款义务均已履行完毕，被告及其妻子接到原告通知后，2015年1月23日双方在天津市某某区房管局附近见面，以现金的形式额外付清被告装修补偿款20万元，随后原、被告一起到房管局办理过户手续，但因被告手续未带齐未能办理完毕。后原告多次催促被告配合办理过户手续。为维护原告合法权益诉至法院请求判令被告立即配合原告办理房产过户手续。
 
被告辩称
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告提供的证据可以证实是原告和其母亲陈某三要求将购房人变更为原告，房屋价格、付款方式等均应按陈某三与被告签订的《房产交易合同》执行，原告事实上履行着此合同，现原告说不知道此合同完全是为了逃避该合同中约定的违约金条款。原告与被告在签订的公证书及情况说明中均已注明在房款全额到账后再办理房屋交接，而原告在未给付全额房款前多次要求被告交钥匙，被告在原告无视双方约定提出无理要求后于2015年2月9日向法院起诉；原告主张的利息损失和各项税费属于无稽之谈，是原告违约。原告交纳税费是按照《房产交易合同》的约定履行自己的义务，原告表示对该合同毫不知情纯属谎言。在原告认可承接陈某三与被告签订的《房产交易合同》的权利义务的情况下，被告才同意原告的第一项诉讼请求。
 
二．法院查明
经审理查明，2014年9月26日被告作为卖方、原告之母陈某三作为买方、天津嘉至诚房地产经纪有限公司作为居间方签订《房产交易合同》，约定：陈某三购买被告所有的坐落天津市某某区XX号私产房屋一套，成交价为205万元，签订合同之日陈某三给付被告定金10万元，剩余195万元以银行贷款方式给付；买方须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款并亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门；买方须在2014年12月31日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3个工作日内，买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续；卖方于签署《天津市房产买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款之日起3日内腾空房产交于买方使用；买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关材料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约。
在原、被告之间的另一案件中，本院向某某银行相关工作人员了解贷款申请及审批流程，该银行表示：2014年12月12日苏某一已向银行申请贷款，银行在2014年12月23日审批合格并已通知买卖双方，因此苏某一应当自2014年12月23日到某某银行交纳首付款，后买卖双方再到房管部门办理过户手续，办理完毕过户手续后的7-10个工作日内，房管部门出具他项权抵押材料，银行再根据该抵押材料将贷款100万元存入资金监管账户，现买卖双方一直未办理过户手续，贷款金额100万元至今未存入资金监管账户。庭审中经询，原告表示其与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》现已失效，如双方继续履行房屋买卖合同，原告需重新办理抵押贷款手续。
庭审中经询，原、被告双方均同意继续买卖涉诉房屋，且原告表示如其贷款不能发放，则同意全款支付房款。
以上有双方当事人当庭陈述及原、被告提供相关证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
 
三．法院判决
原告苏某一与被告张某二就坐落天津市某某区XX号房屋继续履行房屋买卖合同，原告苏某一在本判决生效之日起六十日内通过贷款或全款向被告张某二支付全部房屋价款，被告张某二在原告支付全部房屋价款的同时协助原告苏某一办理房屋产权过户手续，所产生费用由原告苏某一承担；
 
四．律师点评
依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，被告、原告之母陈某三及居间方签订《房产交易合同》，对出卖人、标的物、成交价格等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定。在2014年12月8日原告向被告出具《承诺书》，承诺购买被告名下的上述房屋，并进行公证确认。后原告于2014年12月12日与被告签订《天津市房产买卖协议》，对其购买上述房屋一事再次进行了确认，并且约定成交价为175万元。同时双方出具《情况说明》一份，在该情况说明中双方对于涉诉房屋的总成交价的构成进行了详细的说明，即总房款205万元中包含定金10万元、装修补偿款20万元、首付款75万元、银行贷款100万元。并且截至2015年1月23日原告方已将房款中的定金和装修补偿款给付被告。对此被告的解释为，《房产交易合同》系原告及其母陈某三一起到中介处与被告签订的，只是在该合同中只书写了陈某三的名字，而后来的买卖关系都是和原告建立的，所以原告应当承担该合同的权利义务关系。原告则称，其不知晓陈某三与被告签订的《房产交易合同》，只是在与被告签订《天津市房产买卖协议》之后双方存在房屋买卖关系。
对此分析认为，原告与陈某三是母女关系，出现双方同时需要购房、同时看中被告名下的同一房屋并分别与被告签订同一价款的购房协议的情况重合性概率很低，且从原告方给被告发送的短信信息内容可以看出，双方均认可已向被告支付部分款项。另外在陈某三与被告签订《房产交易合同》后，陈某三于2014年9月28日给付被告10万元定金，2014年12月8日原告对给付涉诉房屋的装修款作出承诺并进行公证，2014年12月12日原告与被告就房屋的地点、价款、给付方式等作出《情况说明》，同时签订《天津市房产买卖协议》对涉诉房屋进一步确认，后原告又在2015年1月15日与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，确定实际借款人为苏某一，担保人为陈某三，且在该借款合同中也明确写明房屋坐落地点及价款。因此可以认定陈某三已将其对被告应当按照《房产交易合同》所应履行的全部权利和义务转让给原告，被告接受款项及与原告签订《天津市房产买卖协议》的行为，应视为被告对原告及其母陈某三这一权利义务转让行为的同意，因此出让合同的一方当事人脱离了原合同关系，不再受原合同关系约束，受让合同的一方当事人，则完全取代出让人的合同当事人地位，受合同约束，且不影响合同当事人间权利义务的变化，即合同相对性原则仍在原合同间发生效力，故原告已经代替陈某三承受了与被告之间的房屋买卖合同关系。而原告与被告签订的《天津市房产买卖协议》在房管部门登记备案时再行签订的一个协议，是对此前被告与原告之母陈某三所签订的《房产交易合同》的一个补充，该两份合同对于原告及被告均具有约束力，双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。