房产交易纠纷——对于付款方式存在争议，能否解除合同？

一．基本案情
原告诉称
原告陈某一诉称,陈某一于2016年1月19日通过天津金某某房地产经纪有限公司与黄某二签订《房产交易合同》,购买黄某二所有坐落天津市某某区某某花园XXX房产,并交付10万元定金。由于临近春节,双方约定2016年3月31日前去天津市某某区房管局办理二手房买卖相关手续。经过在天津市某某区房管局预约,确定办理打印制式合同文本时间为2016年3月21日,并办理交首付款及银行贷款事项,2016年4月15日办理交税及过户手续。2016年3月21日办理打印合同文本过程中,经协商双方同意按市场评估价160万元填报房管局制式文本合同,且陈某一在次日24时前再交付黄某二73万元,并由陈某一向黄某二写欠条一张,当天双方办理了打印合同、支付首付款及银行贷款手续。当晚中介到黄某二家中,将黄某二要求打款的银行账号通过微信发至陈某一手机中。次日陈某一与黄某二共同到银行,当面将73万元汇款至黄某二要求的账号。2016年4月7日陈某一办理贷款的担保公司通知陈某一,银行贷款已审批完毕,可办理过户手续。陈某一第一时间通知中介公司要求中介公司通知黄某二。中介公司多次电话通知黄某二于2016年4月15日至天津市某某区房管局办理过户登记手续,但黄某二未按约定时间到达天津市某某区房管局,经中介公司现场与黄某二电话沟通,黄某二拒绝到现场办理手续,故陈某一诉至法院请求确认陈某一与黄某二签订的《房产交易合同》有效,并判令黄某二限期为陈某一办理房屋所有权登记手续。
 
被告辩称
被告黄某二辩称：,2016年1月19日,黄某二、陈某一、金某某公司三方订立了《房产交易合同》,陈某一购买黄某二所有坐落天津市某某区某某花园XXX房屋,买卖双方在该合同中约定的与本案争议有关的条款主要有房屋成交价243万元,房屋买卖交易中所发生的全部税费均由陈某一支付。2016年3月21日,三方共同到天津市某某区房管局打印制式文本的《天津市房产买卖协议》,当时陈某一和中介公司要求将房屋价款写为160万元,黄某二担心陈某一与中介公司设置价款陷阱当即表示反对,要求按照《房产交易合同》约定的成交价243万元打印并签署制式合同。陈某一见黄某二不同意按照他们的意思签署制式合同,就承诺在2016年3月22日24时前再向黄某二交付73万元,并立即给黄某二书写了一张欠条作为证据并由中介公司的职员李某三作为见证人在欠条上签字。在此种情况下,黄某二觉得自己的243万元房屋价款权益得到了保障,才在房屋管理部门打印的制式文本《天津市房产买卖协议》上签了字。签署了《天津市房产买卖协议》之后,黄某二对此仍不放心,经咨询法律人士后,告知黄某二的是双方约定房屋价款为243万元的真实性会得到证据证实,但三方订立的《房产交易合同》与《天津市房产买卖协议》在房屋价款上的差距会导致陈某一少交税款,黄某二为避免涉嫌税务违法,在办理房屋权属转移登记日前已经将该事由向陈某一及中介公司的职员做了电话告知。2016年4月15日中介公司职员通过电话要求黄某二到天津市某某区房管局办理房屋权属转移登记,黄某二再次将不能办理房屋权属转移登记的事由做了告知。
 
二．法院判决
经审理查明,2016年1月19日,黄某二作为出售方、陈某一作为买受方、金某某公司作为居间方签订《房产交易合同》一份,约定陈某一以243万元价款购买黄某二所有位于天津市某某区某某花园XX号私产房屋一套。该合同第二条约定,乙方于签订合同之时向甲方支付定金10万元,该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;甲乙双方须于2016年3月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;除定金外的剩余房款计233万元,甲方同意乙方采用银行贷款方式支付,乙方须于2016年4月11日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心;待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内甲、乙双方亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续;相关税费按政府有关规定,乙方支付印花税、产权登记费、契税、产权转让手续费、土地出让金、营业税、个人所得税、按揭贷款评估费、公积金贷款担保费、过户中实际产生的其他税、费;甲方在签订本合同当日需交接腾房押金1万元;甲、乙双方定于2016年6月20日进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。该合同第六条违约责任第三项约定:“依照天津市政策及本合同之相关约定,甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续,及时提供交易所需的各类书面证明材料,及时支付各项税费”,第四项约定:“甲方未按约定注销抵押权的,乙方未按约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。该合同签订当日陈某一向黄某二支付定金10万元,黄某二为陈某一出具定金收条一张。同日,黄某二给付陈某一腾房押金1万元,陈某一为黄某二出具收条一张。
2016年3月21日,黄某二作为出卖人、陈某一作为买受人至天津市某某区国土资源和房屋管理局签订《天津市房产买卖协议》,约定:“陈某一购买黄某二所有的坐落天津市某某区某某花园XXX房屋,房价款为160万元,首付款48万元,申请银行贷款112万元,监管房价款合计160万元,纳税依据160万元,贷款银行为天津市建设银行”。同日陈某一向资金监管账户交纳房屋首付款共计48万元。同日陈某一为黄某二出具《欠条》一张,内容为:“今本人陈某一购买黄某二位于某某区某某花园XXX室房屋XX套,现欠部分房款柒拾叁万元约定于2016年3月22日24时之前给付,如果钱款不能到位,即中止买卖协议”。居间方的工作人员储某作为中间人在该欠条上签字并注明“本人金某某地产储某见证本条约”。
2016年3月22日陈某一通过银行转账方式向黄某二的丈夫庞士海的银行账户转账73万元,黄某二在中国农业银行转账回单上签字。
2016年4月12日居间方工作人员电话通知黄某二于2016年4月15日下午到天津市某某区国土资源和房屋管理局办理房地产转移登记手续。2016年4月14日居间方工作人员再次电话通知黄某二于2016年4月15日下午到天津市某某区国土资源和房屋管理局办理房地产转移登记手续。
2016年4月15日下午陈某一与居间方工作人员到天津市某某区国土资源和房屋管理局欲办理房地产转移登记手续,黄某二未到场。
2016年4月28日陈某一收到短信通知,告知其公积金贷款已发放,首期还款日为2016年5月27日。同日,陈某一收到另一短信通知,告知其申请的贷款账号尾号为5604的个人再交易住房贷款已于2016年4月27日发放,期限240个月。
上述事实,有双方当事人当庭陈述及提供的证据在案佐证,经当庭质证,本院予以确认。
 
三．法院判决
一、被告黄某二与原告陈某一于2016年1月19日就坐落天津市某某区某某花园XXX号房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效;
二、本判决生效之日起十五日内,被告黄某二协助原告陈某一办理坐落天津市某某区某某花园XXX号房屋的房地产转移登记手续,办理房地产转移登记手续所需全部费用均由原告陈某一承担;
 
四．律师点评
依法成立的合同,对当事人均有法律约束力。本案中,陈某一、黄某二及居间方于2016年1月19日签订《房产交易合同》,对买卖双方、标的物、成交价格等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定,该合同是当事人真实意思表示,依法成立。鉴于该合同实际上包含了两部分内容,即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定,现陈某一起诉要求确认其与黄某二签订的《房产交易合同》合同有效实则是要求确认买卖合同双方关于房屋买卖的约定的效力,故本院依法确认陈某一与黄某二就坐落天津市某某区某某花园XXX房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效。该《房产交易合同》签订后,依据交易惯例及《房产交易合同》的约定,陈某一与黄某二于2016年3月21日至天津市某某区土地资源和房屋管理局就上述房屋签订了《天津市房产买卖协议》,双方对陈某一自黄某二处购买上述房屋一事再次进行了确认。虽然双方在该协议中约定涉诉房屋的成交价为160万元,该价款与双方所签《房产交易合同》中的价款存在一定差异,但同日陈某一为黄某二就剩余部分房款出具了73万元的欠条,且陈某一在次日即将剩余部分的房款73万元以银行转账的方式给付了黄某二。由此可见,黄某二与陈某一签订的《天津市房产买卖协议》是在房管部门办理相关手续时再行签订的一个协议,是对此前黄某二与陈某一所签订的《房产交易合同》的一个补充,该两份合同均为双方当事人的真实意思表示,对于黄某二及陈某一均具有约束力,双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。现陈某一已依约履行了支付购房款的义务,因此对于陈某一要求黄某二协助其办理涉诉房屋房地产转移登记手续的诉讼请求,予以支持。至于黄某二反诉要求确认其与陈某一签订的《天津市房产买卖协议》无效的诉讼请求,陈某一与黄某二在房屋买卖过程中是否存在偷漏税情形,不是民事案件的审理范围,应属税法调整解决范畴,可由相关部门予以行政查处,并非导致《天津市房产买卖协议》必然无效的法定理由,对于黄某二要求确认《天津市房产买卖协议》无效的反诉请求,不予支持。
关于陈某一要求黄某二赔偿2016年4月15日至2016年5月9日期间的违约金的诉讼请求,按照黄某二与陈某一所签《房产交易合同》的约定,黄某二未依约在预约的办理房地产转移登记之日即2016年4月15日与陈某一就涉诉房屋办理房地产转移登记手续,显然黄某二存在逾期办理房地产转移登记手续的违约行为,按照双方所签《房产交易合同》第六条的约定,黄某二未依约亲自到场办理过户手续,每逾期一日,其应向陈某一支付该房地产成交价的1‰作为违约金。此外,双方在该条款中还约定“若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”,因黄某二违约时间已超过合同约定的应当按照房地产成交价的支付违约金的1‰支付违约金的十五日期限并且陈某一也没有选择解除合同作为对逾期办理房地产转移登记手续的处理方式,因此,陈某一要求黄某二支付超过十五日部分的违约金的请求,不符合合同约定,不予支持。黄某二应以涉诉房屋成交价即243万元为基数,向陈某一支付2016年4月16日至2016年4月30日期间的违约金,至于违约金的标准,双方约定的违约金标准为日千分之一,折合成年利率为36.5%,该标准已经超过了法律所保护的利息标准上限,故黄某二应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向陈某一支付违约金,经计算数额为17617.5元;