房产继承与拆迁——未分割的房产，拆迁补偿如何分取？

一．基本案情
原告诉称
原告诉称：原、被告是姐妹，母亲2002年4月去世，父亲2012年4月去世，无其他子女。母亲去世后对某某村X号院内其遗产进行了分割。原、被告在该院内共同出资建造南房6间。现诉至法院，要求判令某某村X号院内房屋北房东数第一间、第二间和东数第三间中的半间归原告继承所有，南房西数第一、第二、第三间归原告所有。
 
被告辩称
被告辩称：某某村×号院是父母遗产，同意与原告一人一半，但被告要求村委会单批一块宅基地，因为一户一宅，被告有权获得一块宅基地。被告要求对X号院评估，可以补偿原告，要不就等拆迁，分割拆迁补偿款。X号院内所有房屋连在一起，以前院落已经封死，一处出问题，所有房屋都会受影响，所以不能分割。
 
二．法院查明
经审理查明：被继承人张某二与丁某四是夫妻关系，育有原、被告二女。丁某四去世后未发现张某二有再婚记录。北京市朝阳区某某村X号院宅基地使用人登记为丁某四，院内建有北房五间，东厢房二间，西厢房二间。原、被告称2010年3月在院内共建南房6间。2010年3月本院出具调解书，确认：某某村X号院内东厢房二间归被告，西厢房二间归原告，北房五间归张某二。2012年9月27日，原、被告签订《房产拆迁约定》，约定：“为了更好的维护亲情间的和谐，避免日后拆迁发生房产纠纷，今对于朝阳区某某村X号的房产做如下安排：1、此房产未拆迁前，房屋的租赁、租金均由张某二管理、收取、支配，用于房屋的管理、维护及修缮。2、此房产未拆迁前，张某二、张某一均享有永久居住权。3、若日后拆迁，除某某村X号户籍所在人负有应得的份额之外，其余部分由张某二、张某一二人平均分配。此约定由张某二、张某一共立，一式两份，每人各执一份。此约定具有与法律同等效力，由张某二、张某一共同执行。”原告曾请诉至本院，要求判令某某村X号院内房屋北房5间、南房6间各有原告一半份额，本院审理认为，南房六间无法处理，可另行解决，北房五间应当属于共同共有，故未支持原告要求确认份额的请求，驳回原告诉讼请求。本案审理中，被告提供了一份完整的《离婚协议书》，列明被告与前夫是1994年9月10日结婚，2013年3月8日协议离婚，第三条约定男女双方婚姻存续期间各自名下的存款归各自所有，男方名下的房产属婚前财产，女方不予分割，女方所住宅基地房屋属女方父母的遗产，与男方无关，男方无权分割。原、被告认可北房五间格局系东数第一间和西数第一间为卧室，中间三间是一大客厅，房间前面另为一封闭走廊。原告称要求北房中东边房屋是因挨着道路，可在东侧新开门，减少与被告麻烦。原、被告认可《房产拆迁约定》签订后双方同意实物分割，后因分割有争议未达成一致。2014年11月26日本院查勘院落格局。
以上事实，有当事人当庭陈述、民事调解书等在案佐证。
 
三．法院判决
一、位于北京市朝阳区某某村X号院内北房五间以该五间北房中间线为界，中间线西边房屋归原告张某一继承所有，中间线东边房屋归被告张某二继承所有；
二、驳回原告张某一其他诉讼请求。
 
四.律师点评 
根据查明事实，《离婚协议书》中约定“女方所住宅基地房屋属女方父母的遗产，与男方无关，男方无权分割。”此句话如何理解和解释，需要综合考虑签订《离婚协议书》的背景、之后的居住状况等确定，故从保障合法诉权角度考虑，本案不予处理南房六间为妥，可另行解决，但需说明，本案对于上述约定没有任何倾向性意见。北房五间属于张某二遗产。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
原、被告签订《房产拆迁约定》后均同意房屋分割，只是由于房屋归属没有达成一致意见而没有进行实际分割，《房产拆迁约定》写明签订目的是“更好的维护亲情间的和谐，避免日后拆迁发生房产纠纷”，故原告要求分割北房五间的请求，具体分割方式本院将根据房屋格局等因素综合考虑，道路通行问题可通过共用门道方式解决。