借名买房关系——如何认定双方存在借名买房的合同关系？

一、原告诉称
原告江某一诉称，原告因购房需要但不具备购房资格，便借被告孟某一的名义购买北京市×号房屋，与被告签订了关于借名买房的承诺书。2000年6月30日，由被告孟某一与组织建设案涉房屋的×住宅合作社×项目部签订了《社员集资建房协议》，约定房屋成交价格55万元，首付款10万元，剩余款项通过贷款方式支付。合同签订后，原告实际房款，卖方将房屋交付给原告使用至今。案涉房屋的物业费、水电费等也一直是原告在交。房屋的相关产权证明文件由原告持有。
2000年8月15日，被告向原告出具《承诺书》，承诺案涉房屋是原告借用孟某一名义购买，由原告实际支付房款和偿还银行贷款、房屋的相关费用，在原告具有资格后，被告应积极配合办理房屋产权转移手续。原告多次请求被告配合办理房屋过户手续，但被告均推托。现请求法院，判令被告配合原告办理案涉房屋的产权转移登记手续。
二、被告辩称
被告孟某一辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。首先，案涉房屋登记在我名下，我才是案涉房屋的合法所有权人。
第二，江某一提起的是债权请求权之诉，他并未向我主张过权利，早已超过诉讼时效。
第三，我虽向江某一出具过《承诺书》，但是涉案房屋为经济适用房，所以《承诺书》违反相关法律政策的禁止性规定，应属无效。
三、审理查明
经查，江某一系a公司总经理，孟某一为该公司员工。案涉房屋现登记在孟某一名下，房屋系经济适用房。案涉房屋于2005年9月1日设立了抵押，2010年注销抵押登记。
2000年8月，孟某一出具《承诺书》，内容为“我名下的北京市×号房屋，是江某一实际出资购买和偿还银行贷款，江某一为房屋的实际所有权人。房屋的相关手续费用由江某一支付，我愿意配合江某一办理房屋转移手续。”
江某一向法院提交了《社员集资建房协议》。该协议为孟某一与×住宅合作社×项目部于2000年6月30日签订，约定由孟某一出资55万元购买案涉房屋，首付款10万元，剩余款项以贷款方式支付。但孟某一认为该集资协议不具有真实性，称落款处签名非本人所签。江某一称房屋本就是由江某一购买，所以签名系为代孟某一签写。
江某一提交《个人住房借款合同》，系孟某一与b银行签订，该合同显示，孟某一向银行贷款45万元，还款方式为每月还本付息，借款人根据贷款人要求另开设账户，用于发放贷款、偿还贷款。
江某一提交了收据、存折明细及存款凭证等证据原件，证明系江某一实际支付购房款和偿还贷款。因借款合同时以孟某一名义与银行签订，所以由江某一每月将月供款转入孟某一名下，通过孟某一账户支付房款和偿还月供款。收据“孟某一”签名系江某一代签。孟某一称，首付款是向所在单位借款支付，贷款由自己偿还，每次向江某一借出存折，存款后再还给江某一。但未提出证据证明。
江某一向法院提交房屋产权证明文件、物业管理合同以及物业水电费用票据等原件，证明房产证明文件由江某一持有，且自交房后一直居住至今。
江某一申请证人蔡某一出庭作证，证明江某一在2000年4月就已入住，与江某一房屋系上下楼。并称当时未对购买人的资格做要求。
经查，2010年，江某一曾经将孟某一起诉至北京市某法院，后又撤诉。孟某一向法院提交江某一在2010年诉讼中的民事起诉状，称证人蔡某一说购买案涉房屋不需要具备特定资格，那么江某一就不需要向我借名买房；其次，江某一在2010年的诉状中提到案涉房屋的购房款是由江某一与a公司支付，与本次诉讼所称购房款由江某一支付相矛盾。对此江某一称：入社需要北京户口，而他是在房屋购买三年后才取得了北京户口；2010年起诉状是妻子代为书写，对付款主体表示有误，实际上是向公司借款存入新开账户然后还贷。江某一提交a公司的证明，证明该公司未支付案涉房屋的购房款。孟某一认为该证据不具有证明力，因江某一系该公司总经理，具有利害关系。
四、法院判决
孟某一协助江某一办理案涉房屋的产权转移手续，将案涉房屋过户至江某一名下。
五、律师点评
本案中，首先，孟某一向江某一出具了《承诺书》，证明江某一是借孟某一的名义购买案涉房屋。
其次，江某一为案涉房屋的实际出资人。江某一提交房屋产权证明文件以及购房所支付的相关费用凭证，且a公司出具了证明，据此可以认定购房款实际系江某一支付。孟某一称购房款及贷款都是由其支付，但未提出证据证明。
最后，案涉房屋系卖方交付于江某一，并占有使用至今。且物业费、水电费等都是由江某一支付，孟某一既主张案涉房屋系其所有但未能解释为什么一直由江某一实际使用。
根据我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同也读履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”据此，可以认定江某一与孟某一之间存在借名买房的合同关系，江某一系案涉房屋的实际产权人。
孟某一称江某一提起诉讼已经超过诉讼时效，但是实际所有权人要求将房屋过户至自己名下，显然是带有物权性质的债权请求，不受诉讼时效的限制，所有权人可随时提起。
根据《经济适用房管理办法》的规定，案涉房屋已经具备上市交易的条件。所以江某一可依法取得案涉房屋所有权，孟某一应依约配合江某一办理案涉房屋的产权转移手续。
据此，人民法院对江某一与孟某一之间存在借名买房的合同关系认定正确。