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房产律师靳双权:因不可抗力等因素解除房屋买卖合同无法主张违约金

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2021-01-06 13:39


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
张A向本院提出诉讼请求:1.判决解除原告与两被告于2012年1月18日签订的《购房合同书》;2.判决两被告迅速返还原告购房款300,000元及损失,并支付违约金;
事实与理由:2012年1月18日,原告与两被告签订《购房合同书》,约定将被告黄B开发的拆迁安置一号房屋出售给原告,原告支付共计300,000元,由于涉案门面有拆迁户没有拆除,直接挡住门面,原告与被告多次协商,要求被告尽快拆除交付门面使用,被告均以正在协商为由,至今未协商拆除,无法交付门面,被告李C为本案房款经手人。现原告为维护自身合法权益,向贵院起诉,请判如所诉。
 
被告辩称
黄B未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩状和相关证据。
李C庭后辩称,涉案门面卖给原告的时候,原告就知道涉案门面前面的房屋没有拆除,拆迁是政府的行为,开发商解决不了这个问题,不存在欺瞒的事实。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下:2012年1月18日,由李C经手,黄B(甲方)与张A(乙方)签订《购房合同书》,合同签订后,张A于2012年1月18日向黄B支付共计300,000元。后因涉案门面前有未拆迁房屋,影响涉案门面使用,张A拒绝接收门面,并诉至法院。
另查明,涉案门面所在房屋系黄B等C村七户村民共同建设的拆迁安置楼,办理了建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证等手续。张A购买涉案门面时,知晓门面前有房屋未拆除。
 
裁判结果
一、原告张A与被告黄B于2012年1月18日签订的《购房合同书》自2020年5月22日起解除;
二、被告黄B于本判决生效后十日内返还原告张A购房款300,000元;
三、驳回原告张A的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同义务。本案中,原告向被告黄B购买门面,并签订了《购房合同书》,双方理应按照合同约定履行各自义务。但因涉案门面前有未拆迁房屋影响门面使用,购房合同履行过程中原告明确拒绝接收门面,并诉至法院,主张于2020年5月22日起解除《购房合同书》,原告的该项主张符合法律规定,法院予以支持。
原告关于要求被告迅速返还购房款300,000元及损失并支付违约金的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。故原告要求被告黄B返还购房款300,000元的主张,符合法律规定,法院予以支持。原告要求被告支付损失、违约金的主张,结合原告在签订合同时明知涉案门面前有未拆迁房屋,且于合同履行过程中拒绝接收房屋的事实,对其该项主张,依法不予支持。原告要求被告李C共同返还购房款并赔偿损失的诉讼请求,因涉案合同的双方为原告张A、黄B,根据合同相对性原则,对原告的该项主张不予支持。



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