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专业房产律师:案外人借名融资抵押房屋不影响房屋买卖合同成立

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2021-01-06 13:30


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
原告李A向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付剩余购房款1576000元;2.被告按照房产买卖合同的约定向原告支付违约金,违约金以1576000元为本金,按日万分之五的标准从2018年5月29日起计算至还清房款之日止;3.本案诉讼费用由被告承担。
 
被告辩称
被告M公司答辩称:1.本案的买卖合同真实的出售方为邹S,原告只是代持人,我方在涉及本案房屋买卖的活动当中对接的都是邹S,款项的支付也是直接支付给邹S,所以我方对本案的原告提出资格的异议;2.买卖合同当中并未约定违约金,所以原告的第二项诉讼请求没有相应的依据;3.本案买卖合同,真实情况是邹S与被告的股东段P为融资,提出将房屋形式上转让给段P所有的M公司,也就是被告名下,以被告的名义而进行融资贷款,被告未能融资成功,才导致了本案的诉讼。本案名义上为买卖合同,实际上是邹S借名融资行为。双方关于涉案房屋的买卖不是真实意思表示,被告一直愿意配合原告将涉案房屋过回给邹S或者其指定的代理人,但是因为涉案房屋被查封,被告也暂时不能过户涉案房屋;
4.在涉案房屋融资未果后,原告委托的赎楼公司某某融公司要求被告与其工作人员徐某签订了一份借款金额为123万元的借款合同,该金额就是某某融公司垫资的赎楼款,且要求被告将涉案房屋作为借款的抵押物,并在相关部门办理抵押登记,且涉案房屋的真实所有人邹S要求被告的股东段P就剩余购房款向其出具了欠条,所以从该方面来说,被告也已经完成了支付购房款的义务。综上意见,恳请驳回原告诉讼请求。
 
本院查明
经审理查明,2018年4月18日原告代理人邹S与被告签订房产买卖合同,约定:原告同意将位于S市一号房屋转让给被告;房产有抵押,原告应委托担保公司赎楼,原告应在签订本合同后10日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书,公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等;房屋转让价格为人民币1606000元;购房定金30000元,买方在签订合同当日支付30000元;双方协商一切费用包括银行利息,由被告承担。上述房产买卖合同中并未明确约定剩余购房款的支付方式以及相应的违约责任。原被告双方确认购房定金3万元被告已经支付给原告代理人邹S,未实际支付其他款项。
2018年5月22日,原告代理人童A与被告就上述房产交易签订S市二手房买卖合同,约定房地产转让价款为793584元,付款方式为于2018年7月30日前一次性支付完毕;逾期付款责任为以未付款为基数,按日万分之四支付违约金。原告解释S市二手房买卖合同所载房价比实际成交价低,是为了过户需要;被告则表示不清楚。
不动产权查询信息显示:1.2018年5月29日,上述房产从原告名下转移登记至被告名下;2.2018年6月28日,上述房产抵押登记给案外人徐某,被担保主债权数额为123万元;3.2019年1月16日,上述房产在被告所涉诉讼案件中被首次查封,之后分别于2019年2月27日、7月25日、9月17日、12月26日分别四次轮候查封。
被告为证明其答辩主张,提交其向案外人徐某借款123万元的借款合同及以涉案房产作为前述借款抵押物的抵押担保合同为证,签订时间均为2018年6月27日。被告确认与徐某签订的借款合同中的123万元并未实际支付给被告,因为赎楼过户后并未申请到贷款,赎楼公司才要求其员工徐某与被告签订前述合同并将房屋抵押登记于徐某名下。被告还称,被告方实际控制人段P向邹S出具的欠条,加上本案支付的定金及与徐某签订的借款合同金额合计即是本案购房款1606000元。
原告不认可被告其上主张,并提供另案民事判决书及借款合同以证明涉案赎楼款项系向案外人郭某某所借款项,原告认为原告为房屋产权登记人,其与案外人邹S关于涉案房屋的权属与本案争议无关。该判决书审理查明部分载明:2018年5月14日被告李A、黄某某为赎楼向原告郭某某借款123万元,被告吴某某为上述借款担保人;同日,郭某某向李A转账合计123万元。李A在该案中辩称,案外人邹S系吴某某丈夫,涉案借款系案外人邹S实际所借,款项用途为赎楼,该房产虽然登记在李A名下,但是实际所有人是吴某某及邹S。吴某某在该案中辩称,房产卖出去后并未拿到房款,涉案房产的买方与原告所在公司的员工签订了抵押合同,将房产抵押后并未拿到款项,从而未能按期偿还涉案借款。
 
裁判结果
一、被告M公司应于本判决生效之日起五日内向原告李A支付剩余房款1576000元及逾期付款利息
二、驳回原告李A的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为
本案的争议焦点为原被告之间是否存在真实有效的二手房买卖合同关系。原告提交的房屋买卖合同、不动产权登记信息及当事人陈述等已证实双方就涉案房屋成立合法有效的买卖合同关系,被告已经支付了购房定金30000元且房屋已经过户至被告名下。
涉案不动产权在转让给被告之前系登记于原告名下,根据物权公示原则,原告有权就涉案房屋买卖与被告签署合同,而被告关于房产实际持有人并非原告的主张即使为真也并不能影响本案房屋买卖合同关系的成立,原告与房产实际持有人之间的权利义务关系与本案并无关联。
被告提交的借款合同、抵押担保合同仅能说明其与案外人徐某就123万元借款达成借款合意,但并不能充分证明被告关于其与原告之间不存在真实房屋买卖而是房屋实际持有人邹S以房屋买卖之名行融资贷款之实的抗辩主张。且未有证据表明被告已履行了涉案房产赎楼款项123万元的支付义务,故本院认定,被告除了支付3万元购房定金外,并未以其他任何形式向原告支付其余购房款。
关于购房款的数额认定,结合被告关于“被告方实际控制人段P向邹S出具的欠条,加上本案支付的定金及与徐某签订的借款合同金额合计即是本案购房款1606000元”的陈述及被告支付定金情况,法院认为原被告系依照房产买卖合同之约定行使权利、履行义务,双方在房产买卖合同关于房产买卖的约定才系双方之间的真实意思表示,其内容合法有效,对双方具有约束力。而S市二手房买卖合同所约定价格并非双方真实意思表示,原被告亦未按S市二手房买卖合同履行合同,故该合同应属无效合同。故涉案房产交易价格应按房产买卖合同确定为1606000元。合同未明确剩余房款支付方式,因涉案房产已过户至被告名下,应视为原告已履行出卖人交付房屋之义务,故原告请求被告支付剩余房款1576000元,有事实依据及法律依据,法院予以支持。
 



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