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资深房产律师:非本村集体成员购买宅基地价值上涨应当予以补偿

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2021-01-06 13:23


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
陈A向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告于2000年6月1日签订的《房屋买卖房合同》无效;2、请求判令被告将B市一号宅院及该宅院内房屋予以腾退,返还给原告;
事实和理由:位于B市有院落一处,该院落的宅基地使用卡登记在原告名下,2000年6月1日原被告签订房屋买卖协议,原告将5号院落以2.8万元的价格出售给被告。根据相关法律规定,农村宅基地的所有权属于集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设,所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应当受到严格的限制,因被告非原告所在村落集体经济组织成员,不得获得5号院落宅基地的使用权资格,故原被告双方签订的房屋买卖协议无效,综上所述,特诉至贵院,请求人民法院依法裁判。
 
被告辩称
王S辩称,首先被告认为原被告签订的协议有效,该买卖协议是双方真实意思表示,协议义务已经履行,房屋买卖合同手续齐全,应属有效;
2000年被告拿出巨款2.8万元购买了涉案房屋,协议注明永久为业,之后宅基地使用证也进行了变更,现在登记在王S名下,相关政府对于当时买卖行为的合法性进行了确认,另外被告一直在此实际居住,迄今为止长达20年之久,并且对房屋进行了装修和维护,另外建了五间新房,以辅助生计;
其次原告不顾合同诚信,合同已经履行完毕了20年,时隔20年起诉要求确认合同无效,明显与诚实信用法律精神相冲突,该行为不应当受法律支持,原告也一直居住在同村,现在因土地价值上涨,拆迁之风频发,涉案房屋大幅增值,后续可能面临拆迁等驱使下,出尔反尔,要求腾退房屋,原告这种违背诚信的行为不应当得到支持,这不公平也不合理,如果法院认为买卖协议无效,应对被告的损失进行赔偿,2000年被告已经掏出了全部金钱买下安身立命之宅,现如今2.8万元在北京连个卫生间也买不到,更谈不上另行购房,就损失赔偿鉴于原告极其不诚信,涉案房屋土地升值,另行购房需要大量钱款,从拆迁补偿能获得大量利益角度看,未来涉案房屋的价格远远超过200万元,但是考虑诉累原因,被告只要求原告赔偿200万元;
再次,被告不同意腾退,不具备腾退条件,首先被告及配偶名下没有其他住房,1981年被告配偶出车祸,左小腿少半截,另外还有脑血栓和高血压,城里居住不方便,故想着买个宅院安定生活,而且那个时候买卖是有效的,综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:陈A系B市C村村民。王S于2000年3月6日将户籍由H省迁入B市,现户口迁入B市某区,并非B市C村村民。陈A与王S于2000年6月1日签订买卖合同,合同约定陈A将B市房屋卖给王S,王S向陈A支付28000元,该房屋系农村宅基地上所建。现宅基地使用证上户主姓名处“陈A”被抹除,替换成了“王S”,
 
裁判结果
一、确认陈A与王S于2000年6月1日达成的房屋买卖协议无效;
二、驳回陈A的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系。因涉案院落登记的土地使用权人为陈A,陈A系B市C村村民,购买涉案院落的王S并非涉案房屋院落所在村的农民,与陈A不是同一集体经济组织成员,不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格。陈A与王S双方签订的《买卖协议》因违反我国关于农村宅基地使用的相关政策法规,应属无效。故对于陈A要求确认其与王S签订的《买卖协议》无效的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。
关于陈A请求王S将涉案房屋腾退并返还的诉讼请求,王S表示腾退、返还房屋要以陈A支付相应补偿款为前提,双方关于补偿款的金额未达成一致意见。根据查明事实,陈A自愿将涉案房屋卖给王S,现请求确认《买卖协议》无效并要求王S腾退、返还该房屋,系陈A先行违背诚实信用原则。陈A要求王S腾退并返还涉案房屋必须同时解决补偿买房人的问题,腾退义务与补偿义务同时履行更有利于纠纷的解决,否则有失公平,亦不符合等价有偿原则。因目前通州区关于集体土地区位补偿价标准无统一适用标准,无法确定涉案房产的宅基地区位补偿价,进而无法确定陈A应向王S支付的合理合法的补偿款数额,而双方对补偿款数额亦无法通过协商达成一致,存在一定差距。故对于陈A要求腾退并返还房屋的诉求,法院不予支持。另,考虑到王S在北京名下并无其他房产,在双方未解决涉案房屋赔偿问题之前,王S继续行使对涉案房屋的占有权能,能更有效保护其合法权益,避免造成无法弥补的损失。



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