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房产律师靳双权:小区周边配套设施变化是否属于退房理由

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-12-30 16:24


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
徐A向本院提出诉讼请求:1、判令撤销原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充协议;2、判令被告向原告返还购房款987508元并支付利息;
事实和理由:被告楼盘地产开发商,原告系购买被告商品期房的买受人。因受到被告不实广告宣传的误导,原告于2018年5月23日从被告处购买某楼盘的商品房,同被告签订了《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议并支付了相应的购房款。但合同签订后,原告陆续发现,被告在售楼阶段作为“卖点”重点进行宣传的所谓小区“全维配套体系”,几方面“卖点”陆续被证实为刻意隐瞒事实或欺骗不明原委的购房者,存在严重的虚假宣传。被告为到达推销售房的目的,故意隐瞒事实或夸大楼盘在地的环境、交通位置及配套设施等方面的所谓“卖点”,致使原告陷入对所购房产在居住环境、交通位置及配套设施等方面的错误认识和判断,从而做出了错误的购房选择和支付了高额的价款。原告认为,被告的虚假宣传已构成欺诈,行为严重侵害了原告作为商品房买受人的合法权益行为侵犯了其合法权益,故提出上述请求。
 
被告辩称
被告M公司辩称::一、被告打造楼盘周边绿化环境,采用以高尔夫草坪形态作为景观方式进行施工,为此投入了大量资金,在本案商品房预售时,该景观形态实际上已经呈现和完成。申阳公司在此基础上进行的以高尔夫形态为绿化景观的宣传,并非不实。由于国家政策原因,被告花费巨资打造的高尔夫形态的绿化景观被政府部门拆除,被告周边绿化景观进行改变和调整不构成合同违约。
二、被告同外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》,客户凭甲方购房合同即可享受在乙方的就读权利。在此协议书签署后,被告即对外进行了宣传,这些宣传均基于事实,并非虚假宣传。
三、原告提供的被告微信公众号关于人车分流的宣传,从该宣传资料上可以看出,是被告打造的跑步道进行人车分流的宣传,而被告确实也做到了该跑步道的人车分流,因此不存在虚假宣传的问题。
关于小区配套地下停车库,该地下车库的规划调整并非基于被告自身的利益考量,而是为了全体业主的人身安全和财产安全,同时,因规划变更为地下车库平移,也不构成商品房预售合同第四章第十二条约定的内容,被告并无通知买受人的义务。
四、被告开发的九宾项目分多期建设完成,多整个项目被告有自身的前景规划,该规划最终能否得以实现,还存在诸多不稳定的因素。被告将自身对项目的远景规划进行展示和宣传,并无不当,也不存在虚假宣传和欺诈的行为,同时,被告的远景规划的展示和宣传并非承诺,原告应当清楚和明知。
五、被告拍卖取得的土地1052余亩,政府配套用于绿化、基础设施、公共设施修建的土地2400余亩,因此在宣传时,统称项目可利用土地面积2500余亩并无夸大,是符合实际情况的。
综上所述,被告认为,原告与被告之间签订的《商品房买卖合同(预售)》时合法有效的,原告提出的证据不能证被告存在恶意的虚假宣传和欺诈行为,被告再履行合同过程中没有过错,也不存在根本性违约。原告诉称请求解除合同的理由不能成立,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的D区地下停车库的变更及建设和销售情况,本院依职权进行了调查。据此,本院认定事实如下:
为宣传楼盘、吸引购房人,被告通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式,对自己所开发的某楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传,即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流内容。
2018年5月23日,原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》,购买了被告开发的九宾(一期)项目房屋,并全额支付了购房款987508元。同年5月25日,原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》
因违背国家相关政策,被告在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除;被告同外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》,合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日,该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在外国语学校就读权利,被告据此在协议约定期间内对外进行了宣传;原告认为,被告的虚假宣传已构成欺诈,严重侵害了原告作为商品房买受人的合法权益,故诉至法院,酿成本案纠纷。
 
裁判结果
驳回原告徐A的全部诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
法院根据双方的诉、辩主张,本案的争议焦点在于原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》是否属于法律规定的可撤销合同。
依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,下列合同当事人有权请求人民法院撤销:一是因重大误解订立的;二是在订立合同时显失公平的;三是一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案原告主张撤销的理由是:被告为到达推销售房的目的,故意隐瞒事实或夸大楼盘在地的环境、交通位置及配套设施,致使原告陷入对所购房产在居住环境、交通位置及配套设施等方面的错误认识和判断,其行为构成欺诈。按照最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第68条的规定,“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为”。构成欺诈行为一般必须具备四个要件,即欺诈人有欺诈的故意、欺诈人实施了欺诈行为、被欺诈人因欺诈而陷入错误、被欺诈人因错误而为意思表示。其中,被欺诈人因欺诈而陷入错误的所谓错误,则是指当事人对合同的主要内容的认识缺陷。换言之,认定欺诈必须是欺诈人构成了对合同主要内容的违反。根据上述法律规定,结合案件事实,法院认定原、被告间签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》不属于法律规定的可撤销合同。
理由:(一)该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》上原、被告签章或签名真实齐全,形式完整,内容具体,文字表述明确,形式和内容均不违反法律的规定。原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容;(二)原告诉称,原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同,从而否定其关于“广告等宣传内容不作为要约和承诺”的约定应属无效的理由不能成立。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”,如果所列条款均是格式条款即为格式合同,同样受《合同法》关于格式条款的约束;合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定,根据市场交易的需要,结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本,具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点,对于提高当事人的协商效率,避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定,该条款订入合同后,对方对于该合同条款不得更改,要么接受合同条款签订合同,要么放弃签约的权利自动走开;而合同示范文本由政府主管部门制定,该示范文本是双方订约时的参考,可以协商修改。条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。
被告作为房产开发商并不具备垄断地位,是否购买被告所售房屋决定权在于原告,在签订合同时原、被告间的地位平等,被告也不具有优势地位,因此,原、被告间所签订《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》应当属于合同示范文本而非格式合同。
即使如同原告所称,原、被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》系格式合同,但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就,但在双方当事人签字后,就成为双方当事人一致的意思表示,合同即告成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定,本案原、被告之间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确,对合同所确定内容按通常解释即可,不存在两种以上的解释;原告作为商品房投资人,在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务,自行预判可能出现的投资风险,该合同中不存在格式合同条款无效的情形,故应认定《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效;
(三)原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”,依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请,只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则,适用双方约定,在双方未明确约定时,才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。
合同法规定的可撤销合同情形下的欺诈是相对于已经尽到合理注意义务的善意相对方而言的,对于未尽到合理注意义务的相对方,不宜引用这一条款进行撤销,否则不利于市场交易的稳定性。在原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情形下,原告仍主张按广告、宣传资料等内容载明有高尔夫练习场、业主子女免试入读外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等与实际不符为由从而认为被告构成欺诈的理由,缺乏合同、事实和法律依据,法院依法不予采信;原告在没有证据证实其在遭受欺诈、胁迫而违背真实意思或者乘人之危所签订了《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》,单方要求撤销合同的请求,于法无据,依法不予支持。



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