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房产专业律师:单方制作的解除合同文件是否具有法律效力

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-12-30 16:17


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告的《商品房预售协议》并判令被告返还原告购房款10万元.
事实与理由:原告因购房需要与被告单位业务人员取得联系,2019年7月16日被告单位业务人员携带《商品房预售协议》至原告单位处与原告签订预售协议,同日原告通过其银行卡向被告支付100000元后,被告单位业务员表示需要将合同带回公司盖章后便再无动静,也未曾按照协议约定给付一份原件给原告。
2019年8月29日,被告向原告发出《M公司签约通知书》,要求原告于2019年9月6日至被告单位签订《商品房买卖合同》,原告应约前往被告房屋销售中心,但到达时,被告的其他工作人员告知原告,因被告新楼盘即将开盘,大部分业务人员不在。原告多次拨打对接业务人员电话接通,但对接业务人员表示今日不在,要改约签订时间。原告多次辗转签约未果。
2019年9月9日,原告通过邮政快递向被告发出《签约通知书》,要求被告在收到通知之日起3日内与原告签订《商品房买卖合同》,但该通知被被告拒收退回。通知被退回后,原告通过微信再次通知被告业务员安排签约时间。
2019年9月14日,原告再次依约前往被告房屋销售中心签订《商品房买卖合同》,但被告对接业务人员在没有向原告出具《商品房买卖合同》的情况下就要求原告缴纳应付房款100多万元,原告表示要求先看合同被被告拒绝。在原告多次要求下,被告让原告自行去展厅看放着的空白的示例合同,原告查看合同后,发现示例合同所载内容不具体确切且存在显失公平的条款约定,遂表示要求对合同部分条款进行调整,以达到买卖双方平等协商一致。被拒绝。
2019年10月15日,原告再次致电被告,询问合同修改情况,被告仍旧答复只能按他们的合同履行,并向原告出具《修改意见复函及通知》,违背客观事实要强行没收原告10万元购房款。
综上,原告认为被告的行为已经违反基本合同原则,双方存在严重的不对等性,原告至今也不知道双方之间《商品房买卖合同》的具体内容,被告的行为也代表合同无协商一致的可能。
 
被告辩称
被告M公司辩称:原、被告双方签订《商品房预售协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照预售协议约定全面履行自身义务,根据预售协议约定,买受人应当于2019年7月22日与出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议并支付首付款。但原告违反上述约定时间,经被告多次催告仍拒绝签约。2019年8月29日,被告向原告寄发《签约通知书》(催告函),告知因其签约已逾期,要求其于2019年9月6日前与被告签订《商品房买卖合同》并付清相应房款。该催告函系被告给予原告签约宽限期,不视为变更预售协议约定之签约时间,同时,被告也未明示放弃追究原告预售协议约定的延期签约违约责任。
但原告后多次向被告业务员表示剩余房款无力支付要求退房,被告拒绝后,原告又于2019年9月向被告提出修改《商品房买卖合同》条款,其后又以《商品房买卖合同》条款未能协商一致拒绝签约。
鉴于原告的违约行为,被告根据《合同法》、《担保法》关于定金罚则规定及预售协议约定,通知原告解除双方签订的预售协议、并依约没收定金,解除通知已送达原告,已发生解除效力,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
 
本院查明
2019年7月16日,原告周W作为乙方与被告M公司作为甲方签订《商品房预售协议》,协议约定:乙方向甲方购买项目5栋1803室房屋。该商品建筑面积约为129.99平方米,合同总价为3963733元;买受人在签订本协议的当日,向出卖人支付商品房认购定金10万元,作为双方订立《商品房买卖合同》及相关协议的担保,定金不计息。
买受人未按本协议约定的时间和条件签订《商品房买卖合同》及相关协议或不按期支付房款的,则视作买受人违约,本协议自动终止。出卖人对买受人所交定金不予退还,并有权将上述商品房另行出售。2019年9月30日,我司收到您发送的函件《商品房买卖合同修改意见》,要求我司采纳您的意见修改商品房买卖合同。为此,我司特复函告知:我司《商品房买卖合同》及补充协议采用的是2018版商品房买卖合同示范文本,如您在修改意见中所述,您在签订《预售协议》前已查验并对商品房买卖合同内容进行拍照。您在《预售协议》约定时间内也从未提出相关异议,却在违约两个月后提出相应主张要求我司按您的要求修改商品房买卖合同,明显系为了规避违约责任,于情于法均不符。我司根据《预售协议》之约定郑重告知:您已违反《预售协议》的约定,构成违约。我司现依法解除与您的约定,您至此不再享有上述房屋的任何权利,我司将对你所订购之房屋另行销售,并没收你所缴纳的定金。特此通知”。另查明,《商品房预售协议》落款买受人处“潘A”系原告代签,潘A并未授权原告签字。
 
裁判结果
驳回原告周W的诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
原告周W与被告M公司签订的《商品房预售协议》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。现本案的主要争议焦点在于:
第一,原告支付给被告的10万元款项是购房款还是定金。法院认为,《商品房预售协议》第三条第一款已经明确约定买受人在签订本协议的当日,向出卖人支付商品房认购定金10万元,作为双方订立《商品房买卖合同》及相关协议的担保,而原告也已经按协议约定支付了10万元款项。原告作为完全民事行为能力人,其表示预售协议中除“商品房的位置及价格”有所填写外,其他部分均为空白,该说法不符合常理也不符合商品房买卖的交易习惯。故原告支付给被告的10万元款项为定金而不是购房款。
第二,原告支付给被告的10万元,被告是否需要予以返还。根据上述第一点分析,本案原告已支付的10万元,性质为立约定金,系为保证正式签订商品房买卖合同而支付的定金,双方签订预售协议并交付定金后所负义务就是按公平交易、诚实信用原则,遵循预售协议确立的原则,完成本约合同的填充缺失条款,明确不确定条款,使预售协议确立的原则、计价标准等核心条款得以全面、实际履行。
本案中预售协议明确约定了签订本约时间,在被告未向原告提供预售协议原件的情况下,对于买房这么重大的事情,原告也应该积极要求被告提供预售协议原件,但其并没有提供有要求被告提供预售协议原件的相关证据,即便被告没有向原告提供预售协议原件,原告无法确认签约时间。但2019年8月29日,被告已向原告邮寄《签约通知书》(催告函),告知因其签约已逾期,要求其于2019年9月6日前与被告签订《商品房买卖合同》并付清相应房款。该催告函系被告给予原告签约宽限期。而原告未在约定时间与被告签订本约,已经构成违约。
即使原告并不了解正式《商品房买卖合同》及其他相关文件的内容,但房屋买卖交易金额较大,原告作为买受方也应该及时在预售协议约定时间签订正式商品房买卖合同前与被告就影响房屋的重大条款进行充分磋商,然而原告在预售协议约定的期限以及被告给予的宽限期限均未向被告提出任何对商品房买卖合同条款的修改,而是在过了被告给予原告的签约宽限期2019年9月6日之后,于2019年9月27日才向被告提出对合同条款的修改,况且原告提出需要修改条款意见与被告备案审核的《商品房买卖合同(预售)示范文本》基本是一致的,合同条款本身也不存在显失公平、权利义务严重失衡、减轻、减免被告的责任、加重买受人的责任等情形。现原告在被告给予的宽限期届满之后才与被告对合同条款进行磋商有违诚实信用原则,已经构成违约,应适用定金罚则,原告无权要求被告予以返还10万元。
第三,原被告双方签订的《商品房预售协议》是否已经解除。被告于2019年10月15日向原告邮寄《关于商品房买卖合同修改意见的复函及挞定通知书》,因未妥投成功,该邮件于2019年10月19日退回,被告M公司业务员于2019年10月19日通过微信向原告周W发送《关于商品房买卖合同修改意见的复函及挞定通知书》,告知原告因其违反预售协议已构成违约要求解除与原告签订的预售协议,该解除权的行使亦符合预售协议的约定,故原告周W与被告M公司之间签订的预售协议应认定已经于2019年10月19日解除。现原告周W再要求解除与被告M公司签订的《商品房预售协议》,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。



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