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北京房产律师:购房后房屋大幅度降价可否要求退房

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-12-30 16:04


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
原告吴A向本院提出诉讼请求:1、判令解除《商品房认购协议》《商品房买卖合同》,2、判令被告M公司退还已收房款133884元;3、判令被告M公司支付己收房款利息
事实和理由:原、被告于2019年5月7日签订《商品房认购协议》,约定原告以分期付款方式向被告M公司认购S市一号房屋,并于2019年9月11日签订《商品房买卖合同》。合同签订后,原告共计支付了购房款133884元。现因被告楼盘大幅降价,原告主张无理由退房,但被告M公司拒绝退房。原告遂诉至法院,请求判如所请。
 
被告辩称
被告M公司辩称:1、原、被告所签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》等文件均未约定原告可无理由退房,且原告并未提供证据证明其符合合同约定或法定解除条件。2、原告购房时,涉案房屋不适用“无理由退房”,且被告对涉案房屋不适用“无理由退房”作了充分的公示与提示;原告对无理由退房政策的适用条件应是充分知悉的,但其未提供任何证据证明其满足无理由退房政策的适用条件。因此,原告主张无理由退房没有事实和法律依据。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,证据内容及双方当事人的质证意见参见法庭笔录。对原告吴A提交的证据1、《商品房买卖合同》、《商品房认购协议》,证据2、转账凭证,被告M公司提交的证据9、《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议,双方均无异议,本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据,本院认定如下:证据6、公证书,被告对其真实性、合法性无异议,本院对其真实性、合法性予以认可;该证据能够证明M公司官网公开宣传无理由退房政策,但公证书附件亦载明,自签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内可无理由退房,据此可推知,买受人理应知晓无理由退房需签订《无理由退房协议书》,但原告并未要求被告与其签订《无理由退房协议书》,故本院对该证据的关联性部分予以认可。
证据7、二号公证书,该公证书所附微信推文发布于2020年3月12日,而原、被告于2019年5月7日签订《商品房认购协议》,并于2019年9月11日签订《商品房买卖合同》,该推文发布时间晚于原、被告签订合同的时间,故本院对该证据的关联性不予认可。
证据8、M公司文件及空白的《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》,虽然原告未提供证据原件,但该证据的内容属于公众可通过网络公开查询的信息,该证据通过网络查询内容属实,故本院对该证据的真实性予以认可,根据文件载明的无理由退房的实施原则可知,购房者在签署《商品房买卖合同》的同时,应同时签署《无理由退房协议书》,据此可知,如未签署《无理由退房协议书》,则购房者不享有无理由退房的权利,故本院对该证据的关联性部分予以认可。
证据10中的微信公众号推文截图,上述推文发布时间均晚于原、被告签订认购协议及买卖合同的时间,无法证明被告与原告在订立涉案合同时尽到了提示义务,故本院对该证据的关联性不予认可。
证据12中的APP关于无理由退房政策的具体内容截图,该截图发布时间为2020年4月11日,该截图发布时间晚于原、被告签订认购协议及买卖合同的时间,故本院对该证据的关联性不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2019年5月7日,原告吴A与被告M公司签订《商品房认购协议》,约定原告认购被告开发的S市一号房屋,建筑面积128.27平方米,总价892557元;签署认购协议时支付定金1万元;付款方式为分期付款。原告吴A于2019年5月3日支付定金1万元,于2019年5月7日支付首期房款34628元(不含定金),于2019年11月2日支付第二期房款89256元。之后,原告吴A未按约支付第三期房款。原告认为根据M公司官网宣传,其享有无理由退房的权利,而被告拒绝退房,损害了原告的合法权益,原告遂诉至人民法院,提出如诉称所述之请求。
另查明,M公司以公司文件的形式于2015年4月15日作出关于全面实施无理由退房的重大决定,该文件载明:执行时间为2015年4月16日8时起,楼宇范围为M公司全国所有楼盘住宅,实施原则为自本决定执行之日起购买M公司所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。在签订《商品房买卖合同》之前,原告曾通过网络查询了M公司宣传的无理由退房政策,原告在购房时未主动向被告的工作人员了解该楼盘是否适用无理由退房。被告M公司并未对外宣布适用无理由退房,原、被告也未签订《无理由退房协议书》。
 
裁判结果
驳回原告吴A的全部诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》?原告吴A与被告M公司签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法、有效,受法律保护。
原告单方要求解除《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》,应当符合单方解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。本案中,M公司在其官方网站对于“无理由退房”的宣传法律性质应为要约邀请,且该宣传明确表明无理由退房的条件还需另行签订《无理由退房协议书》,原告提交的空白《无理由退房承诺书》中亦载明无理由退房的前提是原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间方可退房。原告并未与被告签订《无理由退房协议书》,原告签订《商品房买卖合同》之前也曾对“无理由退房政策”进行查询,原告对“无理由退房政策”的适用条件应当知道,但原告并未要求与被告签订《无理由退房协议书》,被告也未向原告承诺可以无理由退房。因此,原告无权享受无理由退房权利。
退一步讲,即使原、被告签订了《无理由退房协议书》,因原告没有按《商品房买卖合同》的约定支付第三期房款,存在违约行为,亦不符合《无理由退房协议书》约定的可以退房的条件,也不能享受无理由退房权利。
此外,根据原告提交的证据可知,做出无理由退房承诺的主体系M公司,M公司做出的承诺并不当然对被告M公司具有约束力,而被告M公司在原告购房时未对无理由退房作出宣传或承诺,且原告在购房时并未要求与被告M公司签订《无理由退房协议书》,据此可推知,原告签署涉案协议时对其享有无理由退房权利并无信赖利益。因此,原告要求判令解除《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》,要求被告返还已收房款133884元并支付利息的诉讼请求,没有法律依据。
综上所述,法院的判决是正确的。
 



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