北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某涛向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告协助办理位于北京市丰台区一号房屋的不动产权证。二、请求判令被告支付逾期办证违约金11028.42元。三、诉讼费由被告承担。
事实与理由：2005年1月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的北京市丰台区一号房屋出售给原告，总价款551421元整，出卖人应当在2005年1月31日前，将具备取得竣工验收备案表和符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后390日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的2%向买受人支付违约金。买受人须在办理入住手续时将应缴纳的契税、交易手续费等税费交付至出卖人，并委托出卖人代为办理产权证。合同签订后，原告一次性向被告支付了全部购房款，并向被告支付了印花税、代办费、有线电视初装费、代办代缴维修基金和契税。
被告于2005年6月份左右将诉争房屋交付给原告使用，此后原告即在诉争房屋居住。但就办理房屋产权证事宜，经原告多次催促，被告却始终未能办理。原告认为，双方签署合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方都应当按约切实履行自己的义务，现被告拒不办理房屋产权证书的行为违反了法律规定和双方约定，依法应承担法律责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，恳请支持原告诉请。
被告辩称
C公司书面辩称:不同意原告的诉请。原告所购买的我公司商品房现被第三人赵某鹏设立了抵押及查封，且本案原告刘某涛自2021年10月至今一直在与我公司及赵某鹏在北京市第二中级人民法院进行执行异议之诉，二审正在北京市高级人民法院审理中。因此，涉案房屋暂时不具备办理不动产登记证的条件。综上，我公司请求驳回原告诉求。
法院查明
2005年1月19日，出卖人C公司与买受人刘某涛签订《商品房买卖合同》，相关约定为：……总金额伍拾伍万壹仟肆佰贰拾壹元整。第八条、交付期限：出卖人应当在2005年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备北京市建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后390日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的贰%向买受人支付违约金。附件四：付款方式：买受人选择一次性付款方式，向出卖人支付购买该物业的全部房价款。
2005年4月25日，刘某涛交纳房款551421元。C公司向刘某涛开具房款发票。同日，C公司开具加盖财务专用章的收据，载明收到刘某涛公共维修基金、契税、有线电视初装费等税、费。另开具收据，载明收到刘某一号房屋印花税、代办费等税、费。2005年4月25日，C公司向刘某涛交付涉案房屋，刘某涛对该房屋投入装修、使用等至今。
本案审理中，经本院出具协助调查令，北京市规划和自然资源委员会出具《不动产权利及其他事项登记信息》显示：涉案房屋坐落为丰台区一号，房屋所有权人为C公司，涉案房屋因其他案件，自于2009年12月4日起至2015年12月24日先后被北京市第二中级人民法院多次予以司法查封、司法查封延期。
查封执行中，刘某涛以一号房屋系其合法购买为由向北京市第二中级人民法院提出执行异议，裁定书，查明：G公司诉C公司项目转让合同纠纷一案，本院于2005年4月27日查封了C公司所有的部分房屋，其中包含一号房屋。认定：刘某涛所提交的证据足以证明其中本院查封前已合法购买并占有了涉案房屋，且支付了全部购房款，故其异议理由应予支持。裁定：中止对本院执行案件中查封的位于北京市一号房屋的执行。
2021年11月，北京市第二中级人民法院再次进行司法查封延期，继续查封包括本案一号房屋在内的多套房产，查封期限为2021年11月22日至2024年11月21日止。
裁判结果
一、北京c公司于本判决生效之日起七日内向刘某涛支付逾期违约金11028.42元。
二、驳回刘某涛的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
刘某涛与C公司所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未存在违反法律、行政法规之强制性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘某涛依约交付了涉案房屋的购房款，C公司应依约履行向刘某涛交付房屋、办理房屋产权转移登记等买卖合同的主要权利义务，但C公司至今因自身债权债务纠纷导致涉案房屋被司法查封，未能依约将房屋产权变更登记至刘某涛名下，构成对刘某涛的违约，C公司应承担相应的违约责任。
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。因涉案房屋于本案审理期间仍处于司法查封中，属于法律上的不能履行，故对刘某涛主张C公司协助办理涉案房屋产权证的诉请，法院不予支持，刘某涛可于条件成就后另行主张。对刘某涛另请求C公司支付逾期办证违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
经查，双方所签合同中就逾期办证约定了违约金之计算比例，刘某涛的诉请有相应事实及约定依据，法院予以支持。
