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家庭房产律师——弟弟隐瞒姐姐变更公房承租人独吞拆迁款,能否要回经济损失

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-01-17


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

原告高某雪向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告高某裕赔偿原告因其侵害原告对位于北京市西城区C号房屋享有的合法承租权和取得拆迁补偿安置利益相关权利的损失10154512.6元;2、被告A医院、被告B公司对上述赔偿责任承担连带责任;3、案件受理费由三被告承担。

事实和理由:1983年,原告所在单位D局为解决原告的住房问题,将位于北京市西城区C号房屋分配给原告居住,由原告承租。1987年,被告高某裕持伪造原告签字的申请书,将该房屋变更至高某裕名下,并于2000年5月25日与被告B公司签订《北京市公有住宅租赁合同》。2012年3月2日,高某裕以承租人身份签订《购买公有住宅平房协议书》。

同日,高某裕与被告A医院签订两份《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》。之后,涉案房屋由A医院拆除,高某裕取得了拆迁补偿款875000元和两套拆迁安置房屋。2013年起,原告为维护自身的合法权益,多次向法院起诉,最终认定高某裕所签订的《北京市公有住宅租赁合同》、《购买公有住宅平房协议书》和《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》均无效。

原告认为,高某裕恶意伪造原告签名,将涉案房屋的承租人违法变更为高某裕,侵害了原告对涉案房屋的合法承租权,以及基于承租人身份购买涉案房屋的权利和作为被拆迁人获得的补偿安置的权利。现由于涉案房屋已被拆除,高某裕应当对原告的损失承担赔偿责任。

被告A医院、B公司分别高某裕签订的租赁合同、购房协议和拆迁协议均经生效法律文书确认为无效的合同,且已有生效法律文书确认原告与B公司之间存在公有住房租赁关系,A医院、B公司始终怠于履行其作为拆迁单位和公房经营单位的职责,客观上与高某裕形成了共同侵权的法律事实,依法应当对原告的上述损失承担连带赔偿责任。

 

被告辩称

被告高某裕辩称:不同意原告的全部诉讼请求。高某裕取得的拆迁补偿款具有人身专属性,没有侵犯原告的合法权利。高某裕现在所居住的经济适用房并不是由A医院给予的拆迁补偿,与本案无关。原告声称被告侵犯了其合法承租权,请求被告进行赔偿,已经远远超过了民法典关于最长诉讼时效的规定。原告未能提供任何证明其遭受实际损失的证据,请求被告赔偿损失缺乏事实与法律依据。

高某裕是涉案房屋的实际使用人和承租人,依法享有取得拆迁补偿的权利。原告自1983年分配到涉案房屋后从未居住,高某裕一直是涉案房屋的实际使用人和承租人,后经相关部门批准,高某裕的户口迁入涉案房屋。高某裕自1983年至涉案房屋被拆迁,按时足额缴纳房屋租金,积极履行各项承租义务,并结合涉案房屋的准住证原件在高某裕手中,足以证明其是合法的居住人。

而原告并未实际使用过涉案房屋,户口也未迁入,更未履行过任何承租人应尽的义务。2012年A医院依据相关法律法规,对涉案房屋进行拆迁,并依据拆迁评估标准对高某裕给予拆迁补偿。高某裕作为涉案房屋的合法居住人,符合被拆迁人员补偿各项标准,因此享有获得拆迁补偿的权利。

高某裕取得的拆迁补偿款具有人身专属性,没有侵犯原告的合法权利。拆迁补偿款是A医院根据高某裕及其直系亲属的实际工龄、身体健康状况、拆迁时的就业状态等具体情况计算出的金额。因此,高某裕所取得的拆迁补偿款具有人身专属性,没有侵犯原告的合法权利。

原告声称高某裕持恶意伪造其签名的申请书将涉案房屋变更至自己名下,缺乏事实和法律依据。虽然司法鉴定确认承租变更申请上的签字并非原告所写,但也没有证据证明是高某裕恶意伪造原告签名,高某裕收到原告所提供的申请书无法辨别是否是原告亲手签名,因此,高某裕没有侵犯任何人的合法权利,而是原告见到拆迁利益故意编造事实,试图影响法院对本案的公正判决。

高某裕现在所居住的经济适用房并不是由A医院给予的拆迁补偿,与本案无关。高某裕具有北京市城镇户口,家庭收入符合低收入标准,无房,具备申请经济适用房的条件。原告诉状中所提及的经济适用房,是高某裕根据北京市经济适用房申请流程所申请,并不是由A医院给予的拆迁补偿,并且在住宅房屋拆迁货币补偿协议也未约定相关内容。

原告声称被告侵犯了其合法承租权,请求被告进行赔偿,已经远远超过了民法典关于最长诉讼时效的规定。原告自1983年直至房屋被拆迁从未向高某裕要求返还过涉案房屋,三十多年来怠于行使权利民法典规定自权利受到侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护

原告未能证明其所遭受的实际经济损失,因此原告主张被告赔偿因其损害案涉房屋的合法承租权和取得拆迁补偿安置利益相关权利的损失没有事实和法律依据。原告未能提供任何证明其遭受实际损失的证据,也不能证明所受损失与被告之间有因果关系。因此,不应当由被告承担任何责任。

被告A医院辩称:A医院改扩建一期工程于2008年6月26日取得房屋拆迁许可证,涉案房屋北京市西城区C号在房屋拆迁许可证所确定的拆迁范围之内,我院委托E公司全权负责拆迁工作的具体事宜。鉴于我院依据购买公有住房平房协议书确定被拆迁人,我院无辨别房屋管理部门出具的协议书是否无效的能力,故我院在此案中无过错。

原告高某雪多年来疏于对该房屋的使用,明知且默认弟弟高某裕一家长期居住在承租公房内,A医院2008年启动拆迁开始未积极参与拆迁,任由事态发展,直至高某裕签订拆迁补偿补助协议才进行诉讼,目前已造成复杂局面。另原告高某雪诉称,其享有拆迁补偿安置权利,我院不予认同。原告方并未提交B公司与之签订的购买公有住宅平房协议书,故原告方非我院法定的被拆迁人。

被告B公司辩称:即便法院确认B公司与高某裕之间公房租赁合同无效,但原告并不必然恢复并具备承租人资格,因此原告并不当然享有涉案物权相关权利。即便法院认为B公司与原告之间的房屋租赁关系应当恢复,也并不表明B公司与原告之间的公房租赁合同必然恢复并生效。否则不仅对公房管理的稳定性造成严重的破坏和影响,并且属于司法越权行为。

作为公房承租人的原告自1983年至2000年房屋被拆,在没有任何外力阻却其实际行使居住权的情形下,长达十多年持续不在该房居住已是不争的事实,其中包括出面配合被告迁入户口,显然原告已不是该房屋实际居住人,不仅违反公房管理办法相关规定,属于放弃并丧失承租权资格行为

嗣后起诉高某裕所持授权书签名鉴定非本人所写,但鉴于授权存在于原告与高某裕系同一家庭成员关系对居住事实的知情权以及原告长期未行使居住权的事实,B公司完全有权否认其为承租人的认定。原告仅以司法审判权确认的租赁关系作为公房管理职能范围内相关物权权利,来主张己方的利益,缺乏事实和法律依据。

原告要求B公司承担连带责任没有法律依据。B公司不存在过错和恶意串通,诚如原告起诉书所陈述,是高某裕持伪造签名授权申请办理的公房变更,事实上,原告就西城区C号的公房与B公司的租赁合同关系止于2000年拆迁之前,原告自己放弃该物权权利,包括迁入户籍和实际居住等,2000年以后因该房屋被拆迁,B公司退出公房管理关系,相关拆迁安置工作由后续单位办理。

涉诉《北京市公有住宅租赁合同》及购房协议、补偿协议被确认无效后,原告并不必然具备被安置人资格,其是否有权取得相关利益以及应享有多少利益份额,尚需与相关方达成具体分配意向涉案公房在拆迁进程中,对被拆迁房屋的财产补偿与身份紧密相关,这些资格原告并不具备并且属于自己原因导致。

涉诉相关协议被确认无效或将导致高某裕不属承租人,但高某裕作为实际居住人的相关人身福利资格审核并非无效,因此原告在不具备实际居住人资格条件下,也并不能因上列合同被确认无效而当然取得涉诉住宅房屋拆迁被安置主体或被安置对象。

综上所述,因公房安置不同于私房拆迁,具有明显的福利保障特点,原告因其自己原因导致其并不具备被安置资格,并非他人侵权所致,其所主张的相关利益没有现实基础和依据,要求B公司承担连带责任更是缺乏法律根据。2012年3月2日高某裕与A医院签订的拆迁协议,二者之间与B公司并非同一法律关系。

 

法院查明

原告高某雪与被告高某裕系姐弟关系。1983年,高某雪单位经房屋调配,分配给其位于北京市西城区C号院公房一间(以下简称涉案房屋)。后高某雪未在涉案房屋居住,户口亦未迁入涉案房屋,而将涉案房屋借给高某裕居住使用。1983年,高某裕夫妇将户口迁入涉案房屋。

1987年,B公司根据高某裕提供的载有高某雪签名的申请,将涉案房屋变更至高某裕名下。2000年5月25日,高某裕与B公司签订《北京市公有住宅租赁合同》。2008年,A医院取得了涉案房屋所在地区的《房屋拆迁许可证》,其后经有关部门批准数次延期。

2012年3月,A医院委托拆迁公司对该地区进行拆迁事宜。2012年3月2日,B公司(售房单位,甲方)与高某裕(购房人,乙方)签订《购买公有住宅平房协议书》,约定:甲方向乙方出售C号平房;房屋建筑面积为12平方米;房价款为1620元;乙方同意从所购房屋的拆迁补偿款中扣除上述房价款。高某裕取得涉案房屋的所有权。

同日,A医院(甲方)与高某裕(乙方)签订了《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议1》。协议确定:乙方在拆迁范围内C号有正式住宅房屋1间。乙方本址在册3人,分别为户主高某裕、之妻郑某、之子高某飞。被拆迁房屋的拆迁评估补偿款合计:331707元。拆迁补偿费、拆迁补助费合计:补偿、补助费合计332932元。扣除购房款:1620元。实际支付:331312元。

同日,A医院(甲方)与高某裕(乙方)还另外签订了《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议2》一份。该协议约定了如下主要内容:乙方在拆迁范围内C号有正式住宅房屋1间,建筑面积12平方米。乙方在本址在册3人,分别为户主高某裕、之妻郑某、之子高某飞。拆迁补助费共计:543688元。实际支付款:实际支付:543688元。

2013年,高某雪以高某裕持伪造高某雪签字的申请书将涉案房屋的承租人变更为自己为由,将高某裕和B公司诉至本院,请求确认高某裕和B公司就涉案房屋签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。本院经审理于2014年8月20日作出F号民事判决,判决高某裕与B公司签订《北京市公有住宅租赁合同》无效,并认定B公司对高某裕提交的变更申请未尽到审核义务

2013年,高某雪起诉要求确认高某裕与A医院就C号房屋签订的《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议1》无效。高某雪于2015年另行起诉要求确认高某裕与B公司签订的《购买公有住宅平房协议书》无效本院于2015年作出G号判决书支持高某雪的请求。2016年本院作出H号判决高某裕与A医院就C号房屋签订的《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议1》无效。

2018年5月,高某雪提起诉讼,要求确认原、被告之间就位于北京市西城区C号的公房自1983年至2012年拆迁间存在公有住房租赁关系。2018年9月,本院作出I号民事判决书,判决:确认原告高某雪与被告B公司就位于北京市西城区C号的公房自1983年至2012年拆迁之前存在公有住房租赁关系。

2019年10月,高某雪提起诉讼,请求法院依法确认被告高某裕与被告A医院签订A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议2》无效。2020年10月,本院作出J号民事判决书,判决:确认被告高某裕与被告A医院于2012年3月2日就北京市西城区C号房屋所签订的《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议2》无效。

两份《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》签订后,经过相关经济适用房购买审批手续,被告高某裕及高某裕之子高某飞分别与房屋出卖人K公司签订了《北京市商品房现房买卖合同(经济适用住房)》,由高某裕、高某飞分别出资323440元、323440购买了北京市昌平区L号、北京市昌平区M号房屋,并办理了入住手续。2012年11月,高某裕、高某飞分别取得产权证。

 

裁判结果

一、被告高某裕、B公司于本判决生效之日起十五日内,赔偿原告高某雪经济损失603551元;

二、驳回原告高某雪的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案中,涉案的北京市西城区C号院公房一间原为原告高某雪单位分配给其的住房,承租人为高某雪。1987年,B公司根据被告高某裕提供的载有高某雪签名的申请,将涉案房屋变更至高某裕名下,2000年5月25日,高某裕与B公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》。

高某裕在取得上述《北京市公有住宅租赁合同》后,遇涉案房屋所在地区进行拆迁,高某裕又与B公司签订《购买公有住宅平房协议书》,购买了上述涉案房屋。之后,A医院根据公房管理单位作出的上述《北京市公有住宅租赁合同》、《购买公有住宅平房协议书》等手续,确定高某裕作为被拆迁人,与高某裕签订了两份A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》。

现上述《北京市公有住宅租赁合同》经人民法院生效裁判确认为无效,并且认定B公司对高某裕提交的变更申请未尽到审核义务,高某裕与B公司变更承租人及签订《北京市公有住宅租赁合同》的行为损害了高某雪的合法权益,上述《购买公有住宅平房协议书》、《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》亦均被生效裁判随之认定为无效。高某裕和B公司应承担连带侵权赔偿责任。

A医院在此过程中,并不存在法定过错,其作为拆迁单位尽到了合理的审查义务,基于公房管理单位出具的当时未被确认为无效的各项合法手续实施的拆迁行为符合法律规定,也对当时确定的被拆迁人高某裕做出了合理的补偿,故A医院对于现高某雪所主张的各项损失无需承担侵权赔偿责任。

另外应当指出,原告高某雪自2013年起,即起诉要求确认高某裕和B公司就涉案房屋签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效,并获得人民法院的支持,在此之后,高某雪一直持续通过诉讼主张权利,人民法院也就此作出了多份裁判文书。因此,现高某雪主张要求被告赔偿其损失并未超过诉讼时效。

对于原告高某雪损失数额如何确定的问题,高某雪主张两份拆迁协议中约定的全部补偿、补助款项均应归其所有;高某雪作为被拆迁房屋的合法承租人,符合申请定向安置房屋的条件,故高某裕领取的两套定向安置房屋的现市场价值共9280737.6元亦应归其所有。据此,高某雪要求被告赔偿因侵害其对涉案房屋享有的合法承租权和取得拆迁补偿安置利益相关权利的损失共计10154512.6元。

对此法院认定,高某雪的具体损失金额鉴于涉案房屋早已拆除,无法进行实地评估价值,高某雪就此的损失金额应参照高某裕与A医院签订的两份《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》的约定予以计算。但高某雪一直未在涉案房屋内居住,其户籍也未登记在此,高某裕一直在涉案房屋实际居住且户籍登记在此。

根据相关拆迁政策,A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议》中约定的针对被拆迁房屋实际居住人的各项补偿、补助应归高某裕所有,不属于高某雪的损失范围。故应认定《A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议1》中约定的被拆迁房屋的拆迁评估补偿款331707元应属高某雪的损失范围,由被告高某裕和B公司赔偿给高某雪。

A医院改扩建一期工程住宅房屋拆迁货币补偿协议2》中约定的拆迁补偿费、拆迁补助费共计543688元并未明确标注其用途和项目,院酌情判定其中50%即271844元应属于高某雪的损失范围,由被告高某裕和B公司赔偿给高某雪。其余部分应认定为对被拆迁房屋实际居住人的高某裕的补偿、补助。

高某雪主张高某裕因此次拆迁所取得定向安置住房的市场价值亦在其损失范围内,应予赔偿的诉讼请求,虽然高某裕及其子高某飞因此次拆迁购买了北京市昌平区北京市昌平区L号、北京市昌平区M号房屋并取得了房屋所有权登记,但该两套房屋的性质依购买和登记手续系经济适用住房。

购买经济适用住房的资格审核是有关部门依据相关标准进行审查向特定身份主体提供,是对特定主体购买经济适用住房的资格认定,显然具有专属的人身属性,该两套经济适用住房亦由高某裕和高某飞出资购买了所有权。因此,高某雪所主张的两套房屋市场价值并不能作为其损失而予以支持,其是否应因此次拆迁而符合购买经济适用住房的资格应由有关部门予以审核和处理。



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