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产权人不同意出售时,代理人是不是应该全权承担所有违约责任吗?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2019-12-06 19:05


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称

原告诉称:2016年2月26日,原、被告与第三人签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,约定由原告向两被告购买涉案佛山市禅城区佛山大道北38号东海国际3区1座1502房,成交价为840000元,并由第三人提供居间服务。签订合同后,原告于2016年3月1日向第三人支付定金20000元并委托其托管,原告另向第三人支付佣金5000元。此后,原告依约向银行申请贷款,两被告也办理委托公证。2016年5月21日,原告向被告张虎支付首期款320000元,但在递交过户材料时,两被告反悔,不愿办理过户手续,致交易无法继续。经原告及第三人多次敦促,两被告仍拒不履行。两被告未依约办理过户手续的行为已构成违约,应承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益,特诉至法院,请求判令:1、两被告继续履行《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,将佛山市禅城区佛山大道北38号3区1座1502房过户至原告名下;2、两被告向原告返还首期款320000元;3、两被告向原告支付违约金168000元;4、两被告向原告赔偿中介费5000元、评估费4200元、律师鉴证费100元;5、本案诉讼费由两被告承担。后原告于诉讼中明确不主张上述第2项诉讼请求。

 

被告辩称

两被告辩称:一、原告于2016年5月21日向被告张虎支付320000元,违反了涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第2款的约定。根据该合同第十二条相关违约责任约定,两被告有权解除该合同,原告应支付合同总价20%的违约金事实上原告。二、依据涉案《广东省房地产买卖合同》,原告应在该合同签订后三日内向两被告支付定金20000元,并于2016年4月30日前向两被告支付首期款320000元,但经两被告多次追讨,原告在两被告不知情的情况下才支付320000元,故两被告有权依据合同约定解除合同并要求原告支付违约金。

两被告共同反诉称:经第三人介绍,原、被告于2016年2月26日就涉案房屋签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后,被告积极履行合同义务,在原告不同意接手转贷的情况下,第一时间向银行申请并一次性还清所有银行按揭贷款,但原告并未于2016年2月29日前向银行提交按揭资料,也未向被告告知银行按揭进度。经被告多次催促,2016年4月6日,原告才安排被告到中国建设银行股份有限公司汇银支行签订《广东省房地产买卖合同》。合同约定原告应于合同签订后三天内支付定金20000元,并于2016年4月30日前向两被告支付首期房款320000元,如逾期十五天未付清,合同即告解除。合同签订后,经两被告多次催促,原告均未向两被告支付定金及首期购房款,相反,两被告仍配合原告在2016年5月16日办理地税、营业税完税登记手续。后第三人致电两被告称原告要求退房并退还已付房款。原告逾期申请贷款及逾期付款的行为已构成违约,为维护两被告的合法权益,两被告特提起反诉,请求判令:1、解除原、被告于2016年2月26日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及于2016年4月6日签订的《房地产买卖合同》;2、原告协助两被告办理涉案房屋地税、营业税等完税注销登记手续,原告协助两被告到佛山市禅城区国土城建与水建局就涉案房屋办理注销合同备案登记;3、原告向两被告支付违约金168000元;4、本案反诉费由原告承担。

 

本院查明

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换、质证,并依职权调取涉案房屋房地产登记信息查询结果。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:原告提交的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,有原件核对,被告张虎及第三人对真实性均不持异议,本院对真实性予以确认。原告提交的中国建设银行现金交款单(流水号:1020015151459911589991862)、收款收据(编号:385956)均有原件核对,两被告虽不予确认,但并未提供有效证据予以反驳,本院对真实性予以确认。原告申请证人出庭作证之证言内容,可与本院采信的其他证据相印证,本院对真实性予以确认。两被告提交的《赎楼流程》,无其他证据佐证真实性及证明内容,原告及第三人均不予确认,本院不予采信。两被告提交的《个人购房借款合同》、贷款利息证明、贷款结清证明账户明细查询均有原件核对,本院对真实性予以确认。两被告提交的律师函、EMS底单、EMS查询记录可相互佐证真实性,本院对真实性予以确认。

2016年4月6日,案外人盛志娟代理两被告(甲方、转让方)与原告(乙方、受让方)签订《广东省房地产买卖合同》,合同主要内容为:“……第一条买卖房地产情况甲方拟将位于佛山市禅城区佛山大道北38号3区一座1502的房地产(房屋平面图见附件一)转让给乙方。……第二条买卖房地产价格、付款方式甲、乙双方议定该房地产交易总金额为(人民币)捌拾肆万元整。乙方应于合同签订后3天内支付甲方定金(人民币)贰万元整。乙方于2016年4月30日前支付第一期房款(人民币)叁拾贰万元整。最后一期付款(人民币)伍拾万元整,在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时已付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵,付款方式:【抵押放款】。第三条登记过户手续办理本合同签订之日起三十日内,甲、乙双方应携带有关资料到禅城行政服务中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时,甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。……第六条违约责任甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时,作甲方中途悔约处理,本合同即告解除,甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时,作乙方悔约处理,本合同即告解除,乙方所交定金,甲方不予退回,已付购房款甲方在七日内退回乙方……”。

 

本院认为

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》的合同效力。涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》虽未经涉案房屋另一产权人即被告左云或其委托代理人签名确认,但上述合同备注已明确载明:“本人张虎代理左云全权委托出售该物业,因产权人不同意出售该物业时,本代理人全权承担所有违约责任”,可证实原告已尽合理注意义务,且被告左云其后亦积极办理委托公证手续,依约与原告签订《广东省房地产买卖合同》及办理申税手续,期间并未就《佛山市二手房买卖及居间服务合同》提出任何异议,故被告左云已以其实际行为追认上述《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条的规定,上述《佛山市二手房买卖及居间服务合同》合法有效。另,原告与两被告委托代理人盛志娟签订的《广东省房地产买卖合同》、《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及售房人声明》业经两被告追认,系原、被告真实意思表示,亦合法有效。原、被告及第三人均应按照上述合同、协议及声明的约定严格履行。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:

 

裁判结果

被告张虎、被告左云继续履行与原告胡林就佛山禅城区佛山大道北38号3区一座1502房的房屋买卖合同关系;

被告张虎、被告左云于本判决发生法律效力之日起十日内,协助原告胡林办理将上述房屋过户至原告胡林名下的权属登记手续;

驳回原告胡林的其他诉讼请求;

驳回被告张虎、被告左云的反诉请求。

如两被告未按本判决指定的期间履行上述协助义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金。

本案适用简易程序,本诉受理费收取8760元,财产保全费3007元,合计11767元,由原告胡林负担;反诉受理费1830元,由被告张虎、被告左云负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

 



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