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因非主观问题导致合同不能继续履行下去,可以解除合同吗?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2019-12-05 23:40


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求判令:1.解除两原告与三被告之间的房屋买卖合同关系;2.三被告向两原告返还购房款5万元;3.三被告向两原告支付违约金25.6万元;4.三被告承担两原告支出的律师费8000元。上述费用共计为31.4万元。事实与理由:2018年6月3日,两原告与三被告及第三方中山市乐有家房地产经纪有限公司签订《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》,合同约定两原告购买三被告位于中山市××乡镇××村教育路××号雍泉度假山庄领秀山7幢703房的房产,转让总价款为128万元,定金约定为5万元,并且约定相应的违约责任;《确认书》约定两原告意向贷款100万元,并于2018年6月12日前申请按揭,向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料,配合银行办理审批,三被告应无条件配合两原告提交相关资料。两原告按照合同履行支付定金义务后,按照确认书要求分别向银行和公积金管理中心提交了按揭贷款申请资料时,得知因涉案房产有未成年人产权而无法使用公积金贷款,以及因两原告的户口还没迁入中山市而无法直接办理商业贷款,两原告及时与三被告协商,三被告对于两原告申请贷款的进度情况知情并默认同意双方继续履行合同。之后,两原告通知三被告到银行办理相关手续时,三被告无故拒绝,并以两原告已违约为由要求解除与两原告的合同关系。经两原告与三被告多次协商后,三被告又再次同意将房产出售,并就合同履行事宜达成一致意见。但当两原告再次通知三被告配合办理银行按揭等相关手续时,三被告再次无故拖延。现两原告与三被告协商无果,为维护两原告的合法权益,两原告根据《民事诉讼法》的有关规定特向法院提起诉讼,请求法院支持。

 

被告辩称

三被告答辩称,一、涉案两原告、三被告及中山市乐有家房地产经纪有限公司于2018年6月3日所签订的《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》等一系列合同、文件等因两原告严重违约于2018年8月2日解除。根据三方《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》约定,两原告应于2018年6月l2日前申请按揭,若银行批复的贷款金额加上首期款、定金后少于转让总价款,两原告需于办理递件过户前补充支付完成;另,两原告需要在银行贷款批复函出具之日起7个工作日内(即2018年6月22日前)向三被告支付首期款贰拾叁万元,并在贷款批复函出具之日起10个工作日内(即2018年6月27日前)完成核税、缴税及递件过户手续。2018年6月12日,两原告的按揭申请未能通过银行审核,三被告于2018年7月19日委托律师向两原告发函(详见被告提交的证据一)催促其履行合同付款义务;在两原告没有继续履行付款义务的情况下,三被告于2018年8月1日再次委托律师向两原告发函(详见被告提交的证据二)明确告知“解除《二手房买卖及居间合同》及相关交易附件,并没收交易定金伍万元”。二、从两原告所提交的证据也能反映出本案的客观事实:证据2,2018年7月初6月l2日知道结果,故意不告知,后在被告一再追问下才说出来,两原告以微信方式告知三被告“无法办理第二套房子的贷款,银行直接回复不受理”;证据3、4,2018年10月,三被告与两原告曾经协商两原告的违约问题,如重新达成买卖合同,两原告需要向被告支付违约金,但三被告最终还是没有选择与两原告进行交易。综上所述,由于两原告严重违反了《二手房买卖及居间合同》及相关交易附件所约定的付款义务,且经三被告催促后仍不履行合同义务,被告依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条规定行使合同解除权,并依据《二手房买卖及居间合同》第十条约定没收定金符合法律及三方合同约定。两原告于《民事起诉状》的陈述与客观事实不符,不存在三被告“默许同意”他们按揭进度和继续履行合同的情况,其诉讼请求缺乏法律依据。请求法院依法查明本案事实,依法驳回两原告的诉讼请求。

 

本院查明

经审理查明:2018年6月3日,胡冰、江青(买方李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜(卖方)签订《二手房买卖及居间服务合同》(以下简称买卖合同),中山市乐有家房地产经纪有限公司为居间方。买卖合同主要约定:胡冰、蒋李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜购买中山市××乡镇××村教育路××号6号雍泉度假山庄领秀山7幢703房(以下简称案涉房产),购房总价款为128万元,定金为5万元;买卖双方同意将定金5万元交由居间方托管,买方以按揭付款方式支付房款。如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解释合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金,卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。买卖合同还约定其他条款。

 

本院认为

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。胡冰、蒋李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,合同双方理应严格遵守。对于案涉合同的状态,胡冰、江青主张解除案涉合同,并在庭审中称“已向公积金中心提交相应资料的申请,但2018年7月原告向公积金中心交手续时才发现存在未成年人产权情况”。作为买受人,胡冰、江青应该在决定购买前就应了解案涉房屋的共有权人的情况,并向银行了解按揭贷款所需手续及能否在约定时间内贷到所需购房款李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜与胡冰、江青签订买卖合同,胡冰、江青支付了定金后,未能在合理的时间内贷到款项,虽在微信李尔游群进行沟通李尔游群并未明确答复愿意继续等待胡冰、江青继续办理按揭贷款手续,相李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜委托了广东大同(珠海)律师事务所向胡冰和江青发送律师函,要求胡冰和江青支付剩余购房款。在无法收到款项李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜再次向胡冰、江青邮寄律师函,要求解除双方签订的房屋买卖合同。胡冰、江青无法顺利贷到所需款项,也未李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜支付剩余购房款,已经迟延履行主要债务李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜邮寄律师函催告后,在合理期限内仍未履行。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,对胡冰、江青主张解除双方间的房屋买卖合同关系的诉请请求,本院予以支持。

另,对于胡冰、江青李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜返还购房款5万元、支付违约金25.6万元、律师费8000元的诉讼请求,因本案系胡冰、江青未按照合同的约定,按时足李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜支付购房款导致合同无法履行,过错在于胡冰和江青,其要求被告承担过错责任,于法不符,对其诉讼请求,本院予以驳回。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、解除原告胡冰、江青与李尔游群、郑丽李谋仁绍瑜之间的房屋买卖合同关系;

二、驳回原告胡冰、江青的其他诉讼请求。

案件受理费6010元,减半收取3005(原告已预交),由原告胡冰、江青负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。

 



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