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一方违约事实给另一方造成的实际损失应该赔偿吗?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2019-12-05 23:39


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称

原告叶琪诉称:2015年12月8日,叶琪与友升公司签订物业定金协议(买家),约定叶琪购买朱世功名下位于中山市**镇**大道**号**园**幢**房的商品房,房价99万元。合同签订后,叶琪向友升公司支付购房定金10万元。叶琪于同年12月27日与朱世功、友升公司签订二手房买卖协议,约定如因朱世功的原因导致上述商品房无法办理产权转名的,朱世功除退回已支付的购房款外,还应按前述购房款的同等金额向叶琪支付违约金。2016年1月25日,叶琪向钟雨涵支付购房款10万元。因朱世功的原因,上述商品房被法院查封无法办理产权变更登记手续。叶琪多次要求朱世功履行合同义务清理债权债务,促使房产解封确保交易的顺利进行,但朱世功一直未解决,已构成根本违约。请求判令:1.解除原告叶琪与被告朱世功、友升公司签订的二手房买卖协议;2.被告朱世功、友升公司、钟雨涵连带向原告叶琪退还购房款20万元;3.被告朱世功向原告叶琪支付违约金20万元,被告友升公司在10万元范围内承担连带责任;4.被告朱世功、友升公司、钟雨涵承担本案诉讼费用。

 

被告辩称

被告朱世功辩称:1.同意解除二手房买卖协议,但朱世功没有违约,仍想继续履行合同,由于其他原因商品房被法院查封后无法履行合同;2.原告支付的20万元购房款,其中10万元是基于物业定金协议支付给友升公司的,另外10万元是基于二手房买卖协议的,双方都知道案涉商品房抵押给银行,是专门用于还银行贷款以解除查封的。朱世功的确收到原告支付的20万元,同意退还;3.朱世功没有违约行为,原告先给了10万元给友升公司,虽然最后友升公司把该款给了朱世功,但并不算真正的定金,第二个10万元是用于银行还贷的,朱世功把上述20万都已经给了银行,履行了合同,所以原告要求的违约金没有事实和理论依据。且违约金约定过高,朱世功认为按照中国人民银行同期贷款利率以二手房买卖协议为基础收的10万元为基数计付违约金比较合理。

本院查明

2015年12月8日,友升公司与叶琪签订物业定金协议(买家),约定叶琪有意购买上述商品房,同时提出对该商品房的购买条件(包括:1.房价99万元;2.中介费、契税及其他二手税费由买家承担;3.商品房过户前所有物业管理费及水、电、煤由卖家交清),并向友升公司交纳定金10万元,该定金有效期为7日,友升公司负责在有效期内与卖家洽谈叶琪提出的上述购买条件;如果达到上述购买条件,则叶琪所交纳的定金自动转为购房款;如因叶琪的原因不能在限定时间内签约则视为叶琪违约,其所交定金将作为友升公司的中介服务费,不予退还,本协议无条件终止;在约定的过户时间,如果卖家不能保证该商品房产权清晰,或存在抵押、查封、补偿、已转给他人或自然灾害等导致无法过户的情况,以及不能达到上述购买条件,则友升公司将叶琪所缴纳的定金金额双倍退还给叶琪,本协议无条件终止;叶琪承诺,在友升公司提供服务的情况下,若上述商品房能达成上述条件并成交,即双方成功签订物业买卖或类似转让合同的,则叶琪在签订二手房买卖协议当天支付中介费14850元给友升公司等内容。同日,叶琪向友升公司交纳定金10万元。

 

本院认为

本院认为:二手房买卖协议是朱世功、叶琪、友升公司三方当事人真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。案涉商品房在二手房买卖协议签订后因朱世功的原因被法院查封,朱世功也表示无法履行合同,合同目的不能实现,朱世功已构成根本性违约,应承担违约责任。叶琪有权解除合同,且朱世功、友升公司也同意,故叶琪要求解除二手房买卖协议的诉请有理,本院予以支持。合同解除后,叶琪有权要求朱世功退还购房款,朱世功也同意,故叶琪要求朱世功退还购房款20万元的诉请有理,本院亦予以支持。叶琪要求朱世功支付20万元违约金,朱世功辩称其没有违约,案涉商品房由于其他原因被法院查封后无法履行合同,违约金没有事实和理论依据,本院不予采纳。朱世功辩称违约金过高,因朱世功的违约行为给叶琪造成的直接损失是相应购房款的利息等收益损失,而叶琪并没有提供证据证明有造成其他的损失,故叶琪主张的违约金过分高于造成的损失,应予以调整。本院考虑到合同履行情况、朱世功的违约事实给叶琪造成的实际损失及合同完全履行后叶琪的预期利益等因素,依据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定朱世功按叶琪已付购房款的20%支付违约金,即4万元。叶琪以首先是友升公司、钟雨涵收到购房款为由要求友升公司、钟雨涵对朱世功退还购房款20万元的债务承担连带责任,于法无据,本院不予支持。叶琪以友升公司没有履行审查义务,最终导致案涉商品房无法过户为由要求友升公司在朱世功承担的10万元违约金范围内承担连带责任,但叶琪与朱世功签订买卖协议时,已知晓案涉商品房存在抵押登记,需在朱世功还清贷款后才能办理过户等手续,而抵押权人中国银行中山分行向中山市第一人民法院申请的查封也已解除,如上述,案涉商品房无法继续办理过户等手续的原因发生在上述买卖协议签订后,且本案情况并不符合物业定金协议中友升公司双倍退还定金的情况,故本院亦不予支持。友升公司、钟雨涵的有理抗辩,本院予以采纳。物业定金协议也是合法有效的,叶琪与朱世功已成功签订二手房买卖协议,叶琪理应支付中介费,故友升公司反诉要求叶琪支付中介费14850元,并按中国人民银行同期贷款利率从逾期付款之日即2015年12月28日起至清偿之日止计付利息,理据充分,本院予以支持。叶琪辩称友升公司审查失误导致案涉商品房不能过户,不同意支付中介费,即使支付,也因朱世功违约,按二手房买卖协议由朱世功支付,理据不足,本院不予采纳。综上,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定,判决如下:

 

裁判结果

一、解除原告叶琪、被告朱世功、中山市友升房地产策划代理有限公司于2015年12月27日签订的二手房买卖协议;

二、被告朱世功于判决发生法律效力之日起七日内向原告叶琪退还购房款20万元;

三、被告朱世功于判决发生法律效力之日起七日内向原告叶琪支付违约金4万元;

四、原告叶琪于判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市友升房地产策划代理有限公司支付中介费14850元,并按中国人民银行同期贷款利率从2015年12月28日起至清偿之日止计付利息;

五、驳回原告叶琪的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费7800元,减半收取3900元,由被告朱世功负担(该费用原告叶琪已预交,本院不作退还,由被告于履行中迳付原告)。反诉案件受理费92元,由原告叶琪负担(该费用被告中山市友升房地产策划代理有限公司已预交,本院不作退还,由原告于履行中迳付被告)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。

 



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