北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某婷向本院提出诉讼请求：1、依法解除对北京市朝阳区S室房屋（以下简称S室房屋）的查封；2、依法判决齐某娟继续履行与林某婷于2007年6月30日签订的房屋转让合同，并协助办理将房屋变更登记至林某婷名下的过户手续；3、诉讼费、公告费由被告方负担。
事实与理由：北京市门头沟区人民法院在执行周某芳、赵某旭与赵某辉、齐某娟民间借贷纠纷一案查封了S室房屋。2021年11月4日，林某婷对执行标的提出书面异议。北京市门头沟区人民法院驳回林某婷的异议请求。林某婷认为裁定认定事实不清，故依法提起案外人执行异议之诉。
主要事实是：2007年5月，双方达成对涉案房屋的买卖意向，2007年6月30日林某婷与齐某娟签订《房屋转让合同》，约定齐某娟将S室房屋转让给林某婷，房屋转让价格为30万元。在签订合同之前，2007年6月林某婷向齐某娟支付定金8万元，剩余款项22万于房屋交付当日一次性付清。大约6月22日，林某婷就将22万全部一次性付给齐某娟，齐某娟将房屋及房屋的水电气卡全部交给了林某婷，林某婷开始进行简单的装修并购买基本的生活设施后入住涉案房屋。也就是说在签订合同前，林某婷就已经按照双方约定支付了全部房款，齐某娟亦按约定将S室房屋全部交付给了林某婷。
后林某婷一直在该房屋内居住生活，该房屋也是林某婷唯一的生活居住用房。2020年，该房屋的开发商通知办理产权登记，但齐某娟失联。林某婷认为双方签订的《房屋转让协议》为双方真实意思表示，合法有效。根据民法典及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，林某婷对S室房屋应享有排除执行的权利,请求法院依法解除对S室房屋的查封，并判决齐某娟继续履行双方签订的房屋转让合同，协助办理房屋过户登记手续，以维护原告的合法权益。
被告辩称
被告赵某旭辩称，林某婷与齐某娟签订的房屋转让合同无效，涉案房屋没有经过产权登记不能买卖，林某婷也未提交购房款的交易凭证，其提交的其他票据与涉案房屋无关，也不能证实其在涉案房屋实际居住。综上，我同意执行裁定书的结果，不同意林某婷的诉讼请求。
被告周某芳辩称，同赵某旭的意见一致。
被告赵某辉、齐某娟经本院公告传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。
法院查明
关于赵某旭、周某芳与赵某辉、齐某娟民间借贷纠纷一案，本院于做出判决书，判决赵某辉、齐某娟于判决生效之日起七日内偿还赵某旭、周某芳借款77万元。因赵某辉、齐某娟未履行上述生效法律文书确定的义务，赵某旭、周某芳于2017年12月27日向本院申请执行。
2007年6月12日，出卖人P公司与买受人齐某娟签订《房屋买卖合同》，约定齐某娟购买的房屋为现房S室房屋，待相关手续齐备后，房屋产权登记由乡政府城建规划科统一到区县房屋土地管理部门办理。
2018年2月7日，本院向P公司送达协助通知书，查封S室房屋。
2021年11月4日，林某婷以其为S室房屋的买受人为由，向本院提出异议，请求本院解除对S室房屋的查封。2021年11月17日，本院，驳回林某婷的异议请求。林某婷不服，于法定期限内提起本案诉讼。
另查，2020年7月S室房屋所在楼栋取得不动产权证书，权利人为P公司。现S室房屋尚未办理独立的不动产权证书。
审理中，林某婷主张，其与齐某娟的母亲是朋友，听齐某娟的母亲说齐某娟的房屋拆迁取得了几套安置房，其遂于2007年6月30日与齐某娟签订《房屋转让合同》，约定其以30万元的价格购买S室房屋，其于签订合同前以现金形式向齐某娟支付定金8万元，于2007年6月22日向齐某娟支付现金22万元，齐某娟在6月22日、23日左右就将S室房屋交付，其搬至该房屋居住，一直居住至今。
为证实其主张，林某婷提供如下证据：1、《房屋转让合同》，其中约定卖方（甲方）为齐某娟，买方（乙方）为林某婷，第一条乙方同意购买甲方拥有的S室房屋，总价人民币30万元整，第三条付款时间与办法1.甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付购房款人民币叁拾万元整（不含物业费、煤火费、水费、电费、煤气费等各项费用）。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业、煤火等费用结清，第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担。
2、书面《证明》，林某婷主张系三位邻出具，内容为证实林某婷一家于2007年6月底买房入住S室房屋至今。3、北京市朝阳区某社区居民委员会出具的《居住证明》，显示内容为“兹证明林某婷……根据本人所提供资料，自2007年6月起在北京市朝阳区S室居住”。……准住证、电卡、燃气卡，其中准住证显示业主姓名为齐某娟，进住日期为2007年6月22日，林某婷主张其付清全部购房款后，齐某娟将上述证件交付。
北京某物业公司出具的供暖费缴费单、物业费收据、垃圾清运费、装修清运费收据，显示林某婷以齐某娟名义缴纳了2007年至2009年度供暖费、2007年的物业费等费用。10、家具买卖合同，销售票、收据、订货合同、送货单等，林某婷主张其收房后对房屋进行装饰并购置家具家电等物品，……2007年至2021年期间的部分北京市燃气居民用户安全巡检告知单、燃气公司收费单、电费收据，林某婷主张该证据用于证实其自2007年起一直占有并在涉案房屋居住。
办理不动产权证书通知书复印件，主张系开发商所出具，证实涉案房屋于2020年9月10日起可以办理不动产权证书。人民法院报法院公告及北京市朝阳区人民法院于2021年12月17日作出的民事裁定书，林某婷主张在涉案房屋具备过户条件时，因无法联系到齐某娟，以房屋买卖合同纠纷为由将齐某娟诉至法院，后法院进行公告，因涉案房屋被法院查封，故撤回起诉，证实涉案房屋未办理过户登记并非林某婷的原因。不动产登记信息查询结果告知单，证实林某婷在北京名下无其他住房。
裁判结果
一、停止对北京市朝阳区S室房屋的执行；
二、驳回林某婷的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，林某婷以其为S室房屋的买受人为由向法院提出异议，主张排除执行，应同时符合上述四种情形。首先，林某婷提交的《房屋转让合同》系2007年6月30日签订，发生在法院查封S室房屋之前；其次，林某婷提交了《居住证明》、准住证、电卡、燃气卡、供暖费、物业费、燃气费、电费等缴费单据、购买家具等的单据，电话业务申请表等证据原件，上述证据能够证实林某婷在S室房屋长期居住的事实；再次，林某婷主张以现金形式全额支付齐某娟房款30万元，并就此提交了取款记录、书面证明及证言，虽然林某婷未能提供支付房款的完整记录，但林某婷提交的取款记录与其所述的付款时间基本相符，其所述付款情况亦能与证人陈述、《书面证明》相互印证，同时结合其长期居住在S室房屋的事实，法院认为林某婷提供的上述证据能够形成证据链，故法院对林某婷所述已经付清房款的主张予以采信；
最后，林某婷提供的证据可以体现，林某婷在P公司通知可以办理不动产权证书后，因无法联系到齐某娟，向法院提起诉讼，法院以公告形式向齐某娟送达起诉状及传票，能够证实并非林某婷的原因未办理过户登记。综上，林某婷提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故对其请求解除S室房屋查封的诉讼请求，法院予以支持。
对于林某婷所提要求判决齐某娟继续履行与林某婷于2007年6月30日签订的房屋转让合同，并协助办理将房屋变更登记至林某婷名下的过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉的受理范围，其应另行解决，本案不予处理。
