（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2005年，周文斌与吴秀兰经共同亲友介绍相识。因吴秀兰具备北京市经济适用住房申购资格，双方口头约定：由周文斌以吴秀兰名义购买位于北京的一套经济适用房（后称一号房屋），全部购房款及后续费用由周文斌承担，房屋归周文斌所有，待可上市交易时办理过户。
2005年12月30日，吴秀兰作为买受人，与甲公司签订《商品房买卖合同》，购得一号房屋，总价约23.6万元。
周文斌支付定金1万元；
2006年1月10日付清余款（其中6万元直接支付，另18万元通过吴秀兰存折取现，视为周文斌向吴秀兰的临时借款）；
房屋交付后，周文斌完成装修、购置家具家电，并一直居住至今；
契税、维修基金、物业费、水电燃气等全部费用由周文斌承担；
房屋产权证（首个）由周文斌持有。
2011年，房屋满五年具备上市条件，双方曾一同前往乙公司咨询过户事宜，周文斌支付中介费及社保补缴费用共11.5万元，但吴秀兰临时反悔，拒绝配合。
此后多年，周文斌多次催促过户未果。2018年，吴秀兰甚至起诉要求周文斌腾房，法院驳回其全部诉求。
关键证据补充：
2018年1月，周文斌委托第三方与吴秀兰谈话并录音。吴秀兰在录音中多次自认周文斌已付清或基本付清房款，并提及“卖房分钱他拿大头”
该录音成为证明双方存在借名合意的重要依据。
2023年，周文斌提起诉讼，请求判令吴秀兰将一号房屋过户至其名下。
吴秀兰辩称：
双方不存在借名买房关系；
房屋系其合法申购，所有票据原件由其保管；
周文斌仅为暂住，所付款项是“使用费”；
即便存在协议，也因违反经适房政策而无效；
录音系在其母亲病重、精神恍惚期间诱导形成，不应采信。
二、裁判结果
✅ 支持原告诉求！
法院判决：
被告吴秀兰于判决生效之日起七日内，将一号房屋权属过户至原告周文斌名下。
三、法院说理要点
借名买房关系真实存在，录音+长期占有+证人证言形成完整证据链
法院确认录音真实性，且吴秀兰在录音中多次自认周文斌已付清或基本付清房款，并提及“卖房分钱他拿大头”，间接承认周文斌为实际权利人；
吴秀兰称“精神恍惚”无医学证据支持，且录音中表达清晰、逻辑连贯，抗辩不成立；
周文斌连续18年实际占有、使用、维护房屋，符合借名买房的典型特征；
购房合同签订于2008年4月11日前，不适用“禁止借名”新规
根据北京市相关政策，2008年4月11日前签订的经适房合同，满五年后可上市交易。
本案合同签订于2005年，已满足交易条件，借名协议未损害社会公共利益，应认定有效。
出资未完全结清不影响过户，可另案主张债权
法院查明周文斌尚有部分房款未付清，但因吴秀兰未提出反诉，法院先行支持过户，剩余款项可另行追偿。
原始房产证由出资人长期持有，强化权属归属认知
虽然吴秀兰后来补办了新证，但原始房产证由周文斌保管十余年，进一步印证双方真实意思表示。
�� 核心规则：
2008年前签约的经适房 + 实际出资 + 长期占有 + 录音佐证 + 具备上市条件 = 借名协议有效，可强制过户！
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
2008年4月11日是关键分水岭
此前签约的经适房，法院可能支持借名有效；
此后签约的，一律认定无效（即使已满五年）。
“长期实际占有”是胜诉核心证据
连续十余年居住、缴费、装修、持有房产证，比任何口头协议都更有说服力。
录音、证人、中介记录至关重要
本案胜诉关键在于：录音中对方自认出资事实 + 中介证言还原过户意图。
即使房款未结清，也可先过户
法院可“分割处理”：先确认物权归属，债权问题另案解决——避免因小额欠款丧失房屋。
风险提示：
若经适房签约于2008年后，无论是否满五年，借名均无效；
出资人仅能主张返还购房成本，无法取得房屋所有权；
切勿模仿本案操作购买新政下的保障房！
✅ 行动建议：
若您持有2008年前签约的经适房且为实际出资人，请立即：
① 收集缴费凭证、装修合同、居住证明；
② 尝试获取对方承认出资的录音或书面材料；
③ 在具备购房资格后，尽快起诉确权！
靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在房屋买卖、遗产继承、离婚分割、拆迁、分家析产过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
