（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告赵磊系被告赵建国与前妻所生之子，孙梅系赵建国再婚妻子，赵磊与孙梅为继母子关系。
2008年，赵建国、孙梅以家庭三人名义（赵建国、孙梅、赵磊）申请了一套经济适用房资格。因赵磊当时未满28岁，无法单独作为申请人，房屋最终登记在赵建国、孙梅名下。
2013年10月，赵建国、孙梅作为买受人与甲公司签订《经济适用房预售合同》，购买一号房屋（总价约24.3万元）。购房款由赵磊的姐姐赵婷一次性支付。
2014年6月，房屋交付前夕，赵磊与父亲赵建国补签了一份《借名买房协议》，约定：
“赵磊委托赵建国以赵建国名义购房，实际出资人和所有权人为赵磊，赵建国仅为代持。”
此后，一号房屋由赵磊居住使用，并缴纳部分物业、水电等费用。
2021年，赵建国与孙梅离婚（A号判决），未分割该房产。赵磊遂起诉，请求：
确认其与赵建国、孙梅就一号房屋存在借名买房关系；
判令二人协助将房屋过户至其名下。
孙梅坚决反对，理由包括：
她从未同意借名，也未在协议上签字；
购房款是赵婷支付，赵磊无出资证明；
赵磊曾在2019年另案诉讼中明确否认存在借名关系；
经济适用房借名买卖应属无效；
怀疑赵磊与父亲串通转移夫妻共同财产。
赵建国则认可借名事实，称购房款系赵磊向姐姐赵婷借款，后已偿还。
二、裁判结果
❌ 全部驳回原告诉求！
法院认为：现有证据不足以证明借名买房关系成立，判决驳回赵磊的全部诉讼请求。
三、法院说理要点
缺乏三方合意，尤其配偶不知情
借名买房需全体相关方达成一致。本案中，孙梅从未参与协商，也未签署任何协议，且明确否认借名事实。仅赵磊与父亲事后补签协议，不能约束孙梅。
《借名买房协议》签署时间严重滞后
购房合同于2013年10月签订，而协议直到2014年6月房屋交付前才补签，不符合“事前合意”的常理，难以证明真实交易安排。
出资来源不清，还款无证据
虽然赵磊称购房款系其向姐姐赵婷借款，但未能提供还款凭证或资金流水证明其实际承担成本。法院认为，仅凭赵婷付款，不能推定赵磊为实际出资人。
此前诉讼中自认“无借名关系”
赵磊在2019年另案中曾明确表示“不存在借名买房”，现又主张存在，陈述前后矛盾，削弱其可信度。
经济适用房借名本身存在法律风险
虽未直接认定合同无效，但法院指出：经适房具有社会保障性质，借名购买可能损害公共利益，司法实践中对此类行为持审慎甚至否定态度。
�� 关键警示：
即使有《借名买房协议》，若存在以下情形，仍可能败诉：
❌ 协议签署时间晚于购房；
❌ 出资无法证明系借名人承担；
❌ 共有权人（如配偶）不知情或反对；
❌ 此前诉讼中作出相反陈述。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
经适房借名风险极高，原则上不建议操作
经济适用房面向特定低收入群体，借名购买可能被认定无效，即使胜诉也难办理过户。
协议必须“事前签”，不能“事后补”
购房前未签协议，交房后再补，法院极易怀疑真实性。最佳时机：签约前或付款前。
出资必须“自己付”，避免第三人代付
若由亲属代付，务必保留：
✅ 借条 + 转账记录 + 还款流水；
❌ 仅靠口头解释或亲属证言，难以采信。
不要在不同案件中“自相矛盾”
曾否认借名，后又主张借名，会被视为恶意诉讼或虚构事实，直接导致败诉。
✅ 行动建议：
若您已陷入类似困境，请立即：
① 梳理所有资金流向，证明您是最终承担者；
② 收集配偶知情或默许的证据（如聊天记录、录音）；
③ 咨询专业律师评估是否具备确权可能性——很多经适房借名案件根本无法过户！
靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在房屋买卖、遗产继承、离婚分割、拆迁、分家析产过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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