（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2007年，张文斌因名下已有房产，不便再购房，遂与侄女张丽口头约定：借用其名义购买一套商品房（以下简称一号房屋），实际出资人和权利人均为张文斌。
随后，张丽作为买受人与甲公司签订《商品房预售合同》，房屋总价92万余元。张文斌支付首付款18.7万元，并以张丽名义办理银行贷款73万元，全部贷款由张文斌于2009年前还清。
房屋交付后，张文斌对一号房屋进行装修并持续居住至今，期间物业费、水电、取暖等费用均由其缴纳，房产证亦由其保管。
2018年，因张丽需购买学区房，经张文斌同意，将一号房屋过户至其丈夫李强名下，仍为代持，实际权利人不变。
然而，2021年4月，李强在未告知张文斌的情况下，将一号房屋以158万余元价格“出售”给张文斌另一侄子张浩（张丽堂弟），双方签订《存量房屋买卖合同》，但未约定交房时间、违约责任等关键条款，且交易价格明显低于当时市场价（约6-7万元/㎡，总价应超400万元）。
张文斌发现后多次要求返还房屋未果，遂先于2022年提起诉讼，确认其与张丽、李强之间存在借名买房关系。法院作出A号判决，支持其主张。
此后，张文斌再次起诉，请求：
确认李强与张浩之间的房屋买卖合同无效；
判令三人协助将一号房屋过户至其名下。
三被告均未出庭答辩。
二、裁判结果
✅ 全部支持原告诉求！
法院判决：
确认李强与张浩于2021年4月7日签订的《房屋买卖合同》无效；
张浩于10日内将一号房屋恢复登记至李强名下；
李强、张丽于30日内协助张文斌办理过户，将房屋登记至张文斌名下。
三、法院说理要点
借名买房关系已由生效判决确认
A号判决已认定张文斌系一号房屋实际权利人，其借名行为不违反法律强制性规定，合法有效。
受让人张浩“明知”房屋权属状况
四人系近亲属，张浩长期知晓张文斌居住使用该房；
张文斌提交电费、物业费、视频等证据，证明其持续占有；
张浩作为家族成员，不可能不知房屋真实归属。
交易价格明显偏低，不合常理
合同价158万元，远低于市场价值（超400万元）；
合同未约定交房、违约责任等基本条款，不符合正常买卖习惯。
恶意串通损害实际权利人利益
根据《民法典》第154条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
本案中，李强无权处分，张浩非善意第三人，双方构成恶意串通。
合同无效后应返还财产并协助过户
张浩应先将房屋回转至李强名下，再由李强、张丽配合张文斌完成最终过户。
�� 关键指引：
即使房屋登记在他人名下，只要能证明借名合意+实际出资+持续占有，法院可确认真实权属。若出名人擅自转卖，受让人若为亲属且交易异常，难获“善意”保护。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
借名买房虽有风险，但可确权
只要证据充分（出资+占有+合意），即使无书面协议，法院仍可能认定借名关系成立。
亲属间“低价过户”极易被认定恶意
尤其当受让人是家族成员、知晓房屋由他人居住时，“不知情”抗辩几乎无效。
合同漏洞=恶意信号
正常买卖必有交房、违约、付款方式等条款。若合同“过于简单”，反而成为法院认定虚假交易的依据。
出名人擅自处分，实际权利人可追回
只要能证明受让人非善意取得（如知情、低价、无合理对价），即可主张合同无效、返还房屋。
务必保留“持续占有”证据
包括：
✅ 物业、水电、取暖缴费记录；
✅ 装修合同及付款凭证；
✅ 房产证原件；
✅ 居住照片或视频。
✅ 行动建议：
若您是借名人，请立即：
① 收集所有出资及占有证据；
② 如出名人试图转卖，尽快申请财产保全；
③ 起诉确认借名关系，再主张合同无效——这是两步走的确权策略。
靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在房屋买卖、遗产继承、离婚分割、拆迁、分家析产过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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